北京海淀区“巨无霸”地块成交分析 - 北京海淀区上地0702街区一宗“巨无霸”级综合用地于12月23日成交，规划总建筑面积约22.54万平方米，涵盖住宅及多功能用地，起始价84.22亿元，起始综合楼面价37366元/㎡ [3] - 该地块经过数轮线下竞价，最终由北京市属国企北京华大基业房地产开发有限责任公司（海开控股）以总价84.56亿元竞得，成交综合楼面价37517元/㎡，溢价率0.4% [1][3] - 该地块成为2025年北京土拍市场颇具象征意义的“收官之作”，其溢价成交印证了北京海淀核心片区资产在当前市场下的抗压能力 [1][3][5] 北京海淀地块核心价值与开发挑战 - 地块稀缺性源于海淀上地学区的强教育属性及周边产业集聚效应，百度、腾讯等互联网大厂坐落于此，且未来规划借助地块打造人工智能产业集群，有望持续导入高能效居住需求 [4] - 地块开发面临挑战，须承担13.23万平方米配建，包括托老所、体育设施等公共服务空间，且办公面积占比要求不低于70%，对开发企业的资金沉淀与综合运营能力要求高 [4] - 地块形状南北狭长，被公建地块分割，客观上限制了打造大面宽豪宅产品的空间，市场推测项目将侧重110—130平方米的中小户型，以相对可控的总价对接科技人才的“学区改善”需求 [4] 北京土拍市场参与情况分析 - 本次土拍仅有两家国企（海开控股、北京建工）参与，反映出临近年末房企资金面偏紧、对高总价地块保持谨慎的现实 [4] - 竞买门槛“竞买人须通过海淀区人民政府审核”也在一定程度上筛除了部分潜在竞买人 [4] 杭州富阳区宅地成交情况 - 12月23日，杭州富阳区一宗宅地成交，土地出让面积39239㎡，规划建筑面积47086.8㎡，容积率1.2，起始价2.87亿元，起始楼面价6095元/㎡ [7] - 该地块最终由浙江龙大地产有限公司以总价2.92亿元斩获，成交楼面价6201元/㎡，溢价率1.74% [1][7] - 该地块溢价成交，但分析认为这表明开发企业在非核心板块的拿地态度依旧偏谨慎 [7] 2025年杭州土地市场整体表现 - 2025年杭州十区共成交92宗涉宅地，成交总金额1420.8亿元，在出让数量和成交额上均远超2024年（2024年出让72宗，金额1169亿元） [7] - 整体来看，杭州土拍市场仍保持“独立行情”，成交金额位居全国头部，城市价值韧性依旧 [7] 成都涉宅用地成交情况 - 12月23日，成都龙泉驿区、郫都区共有2宗涉宅用地出让，总土地面积12.97万㎡，总规划建筑面积24.13万㎡，总起始价14.99亿元 [7] - 最终2宗地块均以底价成交，总成交金额14.99亿元 [1][7]