文章核心观点 - 山东省率先响应中央经济工作会议“着力稳定房地产市场”的号召，发布系统性住房“以旧换新”指导意见，旨在通过机制创新、政策支持和服务优化，打通新房与二手房市场壁垒，激发住房消费活力[1][2][5] - 政策出台旨在巩固房地产市场止跌回稳态势，激活住房消费潜力，是稳住经济大盘、保障民生、防范系统风险的重要举措[10] - 行业研究机构预计，各地去库存政策将继续落位，包括收购存量商品房、加大购房补贴、推动“以旧换新”等，“稳楼市”仍是2026年政策目标，房地产作为最大内需之一将继续发挥重要作用[2][11] 山东省住房“以旧换新”政策框架 - 政策由山东省住建厅等10个部门联合发布，包含6部分共15条具体措施，系统构建了支持住房“以旧换新”的政策框架[5] - 丰富“换新”模式：明确提出“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式，支持中介“帮卖”与“兜底收购”，鼓励市场化收购二手房，探索老旧住房原拆原建[6] - 拓宽旧房处置途径：鼓励对旧房进行“微改造+功能升级”，支持将收购的旧房改造用于租赁住房，探索“收储+托管”运营模式[6] - 降低换房成本：鼓励各市对“以旧换新”居民发放购房补贴，引导房企和中介机构依法依规提供优惠[7] - 强化金融支持：引导金融机构创新专项金融产品，推广住房租赁团体购房贷款和经营性物业贷款，优化公积金政策，推行二手房“带押过户”，并允许符合条件的购房者核减一次公积金贷款次数[7] - 优化交易流程与服务：完善旧房评估机制，优化登记和网签流程，推广“一站式”服务，允许先定新房、待旧房过户后再办新房网签[7] - 健全风险防控机制：强调对交易资金实施封闭监管，确保资金安全、专款专用[8] 政策背景与后续方向 - 政策出台紧随中央经济工作会议部署，会议提出“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”[10] - 山东省住建厅将按照“省级引导、市县主体、市场运作、群众自愿”原则，指导各市细化落实举措，组织开展换新购房活动[10] - 中指研究院预计，库存量大的城市或区域新增土地供给将得到严控，增加改善性住房供给、优化住房供给空间和产品结构是优化供给的重要方向[11] 行业政策趋势展望 - 去库存政策延续：预计各地将继续落位收购存量商品房、加大购房补贴力度、推动住房“以旧换新”等政策[2][11] - 公积金制度改革深化：公积金政策是近两年支持房地产发展的重点，2025年以来全国各地出台的公积金政策超260条，预计2026年贷款额度将进一步提升、使用范围更加灵活、异地互认互贷等将是重点，稳步推进灵活就业人员参加公积金制度也是重点之一[11] - 整体政策环境：“稳楼市”依然是2026年政策目标，预计各项政策措施将继续落实，包括优化核心城市限制性政策、收购存量商品房、创新金融和土地政策支持城市更新等方面[11]