日本住房市场现状与房价高企 - 2023年日本全国新房平均价格与年收入的比值（年收入倍率）为10.09倍，为调查以来首次突破10倍 [7] - 东京都的年收入倍率高达约18倍，远高于全国平均水平 [2][7] - 2024年上半年（1-6月）东京23区新房平均价格达到1亿3064万日元，较去年同期上涨20% [7] - 东京圈新建独栋住宅平均价格保持在5500万日元区间，比5年前高出1000万日元以上 [7] 传统住房模式瓦解与社会结构变化 - 日本传统模式“终身雇用、婚后购房、退休前还清房贷”因房价高涨、单身家庭增多及实际工资低迷而瓦解 [2][10] - 经济停滞导致就业岗位不稳定，未婚及晚婚现象导致单身家庭数量增加 [10] - 日本每年的新房开工套数下降至约80万套，仅为鼎盛时期的一半以下 [10] 现有住房政策及其挑战 - 日本长期推行鼓励购置新房的“自有住房政策”，通过住房贷款减税（最长13年内每年最高35万日元减免）及各类税收优惠提供支持 [8][10] - 政策偏向新建住房，导致二手房市场流通不畅，装修在住房投资中占比低 [12] - 日本住房总数达6504万套，其中空置住房高达900万套，30年内空置房数量翻了一番 [12] 海外经验与日本政策调整方向 - 参考英国和法国，通过官民合作供应“经济适用房”，将售价和租金控制在市场价的80%左右，或为约五成低收入家庭提供住房补贴 [11] - 东京正研究参考纽约和伦敦，计划设立总额200亿日元规模的基金，与民间合作向育儿家庭等提供低于市场价格的住房，并设想充分利用空置住房 [13] - 促进二手房流通被视为重要替代方案，通过对二手住房进行改造以维持其价值，并政策支持装修，可产生高经济效益 [12][14]