上海紫园项目概况 - 上海紫园别墅项目位于上海市唯一国家4A级度假区佘山国家旅游度假区，曾以“亿元别墅”登顶全国最贵豪宅，在汤臣一品入市前稳居国内豪宅首席[4] - 2004年上海紫园登顶《中国超级豪宅排行榜》榜首，其中1号别墅曾以1.3亿元天价成为当时全国最昂贵豪宅[4] - 项目自2020年8月因债务纠纷被申请超额保全而停售，目前仍有190套别墅未售，地上面积约9.7万平方米，2020年评估报告显示其估值超100亿元[4][5] 开发商嘉城兆业股权纠纷 - 上海紫园的开发商为上海嘉城兆业房地产有限公司，创始人为现年77岁的高家仁，目前公司由其独子、新加坡籍的达伟实际运营[4] - 2001年高家仁创办嘉城公司，2008年7月达伟开始担任公司董事长和法定代表人，高家仁于同年8月退出董事会[8] - 2008年高家仁第四任妻子胡兰通过其全资控股的BVI公司新达国际，使嘉城公司实控人从高家仁变为胡兰，但此控制仅维持4年，2013年新达国际的唯一股东和董事变更为达伟[9][10] - 2020年胡兰在BVI起诉达伟，要求返还新达公司100%股权，但BVI法院于2021年7月终审判决认定胡兰提供的《信托协议》系伪造，不予支持其诉求；然而2024年11月上海市第一中级人民法院一审判决认可胡兰对新达国际的所有权，达伟已提起上诉[13][14] 高额债务纠纷详情 - 2020年高家仁及其持股99%的乐道公司以债务纠纷起诉嘉城公司，要求偿还3.1亿元个人借款及乐道公司7.98亿元本金和33亿元利息，本息合计约44亿元[17] - 纠纷源于2004年乐道公司借款给嘉城公司开发上海紫园，截至2015年12月31日累计借款约7.98亿元，且双方曾签订免除全部利息的“补充协议”；但2016年1月双方重新签署《抵押及还款协议》，约定年化24%的高息[17][19] - 该协议要求若嘉城公司无法还款，则将190套别墅按2万元/平方米的地上面积抵债19.46亿元，此价格远低于链家显示的7万-12万/平方米市场价，190套别墅价值超100亿元[17][18] - 2024年11月上海市第一中级人民法院一审驳回了以别墅抵债的诉求，认可嘉城公司已将10套别墅抵债3.4亿元，判令嘉城公司还需归还借款本金合计约7.7亿元，但需支付高达29.2亿元的利息[20] 事件影响与行业分析 - 上海紫园停售导致嘉城公司现金流极为紧张，正常经营发展受到影响，项目长期空置也影响佘山4A级旅游景区整体面貌和上海别墅市场信心[20][28] - 上海144平米以上豪宅供应量大幅减少，2023年、2024年分别为4468套、2573套，2025年开年至今仅有663套；该区间豪宅价格相对稳定，2020年成交均价约5.54万元/平米，2023年均价超7万元/平米，目前保持在6.58万元/平米，比2020年上涨18.77%[26] - 若以2万元/平方米低价转让房产将触发税务部门重新认定销售价格，因周边成交价在7-12万元/平方米，这将调增嘉城公司需缴纳的增值税、土地增值税、所得税等税费预计约40多亿元[19]