核心观点 - 公司预计年内完成保交楼任务，境外债重组方案已生效，境内债重组是最后一道难关，完成后将轻装上阵按新战略方向重生[1][2] - 公司2023年下半年确定"轻重结合"发展策略，2025年将轻资产业务提升为主业之一[2][7] - 公司通过资产处置和债务重组大幅降低负债，预计境内外债重组后可减少有息负债约410亿元，较2024年底减少近一半[13][14] 债务重组进展 - 8月初公布境内债重组框架方案，包含现金回购、股票经济收益权、资产抵债和长期留债四种选项，覆盖境内存续公司债及银行间定向债务融资工具[2] - 现金回购方案：以不超过8亿元现金按债券剩余面值20%价格购回不超过40亿元待偿债券本金[4] - 股票经济收益权方案：每100元剩余面值债券可获得208股公司股票的收益权[4] - 资产抵债方案：住宅项目每100元受偿30元，商业项目每100元受偿100元信托份额[4] - 长期留债方案：展期10年，利率调至1%，从2031年起每半年兑付一次本金[5] - 2025年3月境外债重组方案获持有人投票通过，预计削减约40亿美元债务[2][14] 业务转型 - 轻资产业务2025年成为主业之一，排名进入代建行业前10[10] - 代建和代运营业务为重点发展方向，2023年拓展十几个项目，2024年拓展多方渠道[8][9] - 轻资产业务管理架构与重资产完全融合，采用精简高效的管理模式[10] - 在不同城市采取差异化策略，如青岛全面转向轻资产，北京仍以重资产为主[11] 资产处置与负债情况 - 2022-2025年累计出售成都远洋太古里50%股权、北京远洋锐中心21%股权等资产，总成交金额超百亿元[13] - 截至2024年底有息负债960亿元，其中三分之二为短期负债[14] - 2024年底资产负债率接近100%，完成债务重组后负债率将大幅下降[14] 未来发展 - 保交楼完成度96%，预计2025年完成[14] - 轻资产领域涉及商业地产、写字楼、物业服务等多元化业态，具备资源优势[14][15] - 背靠中国人寿和大家保险获得资金、信用支持及不良资产处置资源对接[14]