房地产行业下行周期与资产价值重估 - 2021年9月成为新一轮房产危机的起点，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落[4] - 此前全国房价曾连续上涨76个月，强化了“买房即增值”的普遍认知[4] - 投资渠道有限使得房产成为普通家庭财富积累的主要方式[4] 购房者案例揭示的资产缩水与决策困境 - 案例1（张萝，2019年购房）：在东部某沿海城市以105万总价（单价1.5万/平米）购入70平次等学区房，首付55万（含母亲养老金50万），贷款50万[4][10]；至2024年3月，挂牌价降至55万无人问津，最终以45万成交，仅与剩余44万贷款持平，首付与利息全部损失[5][18][27][28] - 案例2（萧逸，2018年购房）：在广州以640万总价购入新房，首付200万，贷款440万（利率上浮至约6.45%，月供初期2.6万，其中利息2.15万）[13]；2023年10月以405万售出，计算首付亏损及已还利息后，总亏损接近400万[22] - 案例3（Era，2022年购房）：在北京以315.5万总价（单价4.7万）购入67平顶楼老房，首付155万，贷款160万[14][15]；至2023年11月出售时单价降至3.7万，据AI测算账面亏损达115万[16][17] 市场结构性变化与二手房困境 - 新房政策调整冲击二手房价值：2023年11月广州实施新规，提高住宅半开敞空间计容比例，新房得房率最高可达140%，导致同区域“老规房”（使用面积约70平）与“新规房”（使用面积近100平）在总价相近的情况下性价比严重失衡[21][22] - 二手房市场流动性枯竭：非核心区域或非顶级学区二手房面临“无人带看”、“小区近半年无成交”的困境，中介建议购房者转向新盘[5][18][19] - 价格下跌引发资产倒挂风险：房屋市值低于剩余贷款，资产变为“负资产”[3][22] 购房者财务策略与行为调整 - 高杠杆购房者在利率高位与资产贬值双重压力下，月供中利息占比过高，加剧财务负担[13][22] - 为减少损失，购房者采取“疯狂提前还贷”策略，例如Era夫妇在过去两三年提前还款约90万，将生活成本降至最低[25][26] - 卖房决策从“心存侥幸”转向“破釜沉舟”，心理价位从85万一路下调至45万，以“平贷款”为最终底线[18][23][27] 行业趋势与消费者心态转变 - 消费者认知从“买房还能有错了？”的盲目乐观，转变为“接受它涨不了了”的理性悲观[4][27] - 房地产作为“财富增长引擎”的叙事被打破，购房者经历大规模资产缩水[3][4] - 尽管承受损失，部分购房者仍将自有住房视为“精神寄托”，不愿重返租房生活[27]