报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年12月公募REITs一级市场八单项目状态更新，二级市场REITs指数下跌、活跃度下降、板块涨跌分化，新型基础设施换手率领先，产权类估值收益率低于特许经营权类 [4] 各部分内容总结 一级市场发行动态 - 截至2025年12月31日，年内公募REITs市场已成功发行20单产品，较上年同期减少9单，12月新成立1单 [4] - 近三个月处于已申报状态的REITs产品有3单、已受理状态5单、交易所已反馈意见2单、已通过审核2单，12月交易所审核状态更新的REITs项目共计8单 [4] 二级市场回顾分析 市场规模 - 截至2025年12月31日，全市场公募REITs总市值为2184.63亿元，较上月减少14.22亿元，总流通市值增加至1209.39亿元，月度增加34.89亿元 [22] - 12月成交量为24.66亿份，较前一月减少1.81亿份，市场交投活跃度有所下降 [22] 涨跌幅与波动性 - 2025年12月，中证REITs全收益指数收盘下跌2.93%，中证REITs（收盘）指数收盘下跌3.77%，表现逊于中债 - 新综合财富总值指数、红利指数、中证转债指数和沪深300指数 [24] - 12月中证REITs全收益指数的波动率为0.66%，高于中债 - 新综合财富总值指数、中证转债指数以及红利指数，低于沪深300指数 [24] - 按项目属性划分，特许经营权类REITs加权平均月涨跌幅为 - 5.09%，表现不及产权类REITs的 - 0.72% [31] - 按基础资产类型细分，交通基础设施板块以1.24%的涨幅领涨，保障房板块紧随其后，市政设施板块以11.28%的跌幅领跌，其余板块均下跌 [31] - 个券层面，2025年12月共有8只REITs涨幅超过1%，华泰紫金南京建邺产业园REIT以9.13%的月涨幅领跑；有3只REITs跌幅超过10%，浙商证券沪杭甬高速REIT月跌幅为12.36%领跌 [34] 二级市场要闻 - 2025年12月涨幅最大的两只REITs为华泰紫金南京建邺产业园REIT和中金重庆两江产业园REIT，这两只REITs也是11月跌幅最大的，反映了市场对前期超跌优质资产的修复性交易 [37] - 两只REITs在11月因解禁压力导致价格大幅下挫，截至11月底现金分派率均高于产权类REITs均值，具备较强的估值吸引力 [37] - 12月解禁压力逐步落地释放，资产本身优质属性与盈利兑现能力凸显，明确的高比例分红安排强化了市场对资产价值的认可，推动价格反弹 [38] 换手率与估值 - 从12月份的月度交易规模来看，园区基础设施类REITs成交量居首，从月度日均换手率角度看，新型基础设施板块以0.89%的换手率领先 [39] - 截至2025年12月31日，产权类REITs平均现金分派率为4.62%，特许经营权类平均现金分派率为8.83%；中债REITs估值收益率方面，产权类为4.22%，低于特许经营权类的5.28%；PV乘数方面，产权类（1.22）高于特许经营权类（1.05） [4][42]