报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [4] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [4] - 政策层面，住建部明确2026年将因城施策稳市场，北京等城市进一步放松限购，支持合理需求 [4] 行业数据总结 - 新房成交量：上周（12.20-12.26）34个重点城市新房合计成交363万平米，环比上升17.3% [4][5]。其中，一二线城市成交342万平米，环比上升19.9%；三四线城市成交21万平米，环比下降13.6% [4][5]。12月（12.1-12.26）34城新房成交同比下降29%，降幅较11月收窄7.5个百分点 [4][7] - 二手房成交量：上周13个重点城市二手房合计成交122万平米，环比上升2.4% [4][12]。12月累计成交同比下降31.2%，降幅较11月扩大14个百分点 [4][12] - 新房库存与去化：上周15个重点城市合计推盘129万平米，成交102万平米，成交推盘比为0.79倍 [4][24]。截至上周末（2025/12/26），15城合计住宅可售面积为9067.1万平米，环比上升0.3% [4][24]。3个月移动平均去化月数为22.7个月，环比上升0.09个月 [4][24] 行业政策和新闻跟踪总结 - 宏观政策：全国住房城乡建设工作会议明确2026年将因城施策稳定房地产市场，通过控增量、去库存等举措盘活存量、优化供给 [4][31][32] - 地方政策：北京多部门联合发布政策调整通知，核心内容包括：1）限购放宽：非京籍家庭购房社保或个税年限，五环内从3年调为2年、五环外从2年调为1年；多子女家庭，京籍可在五环内买3套，非京籍（满2年社保或个税）可买2套；2）信贷优化：房贷利率不再区分首套、二套，由银行自主定价；3）公积金支持：二套公积金贷款首付比例从不低于30%降至不低于25% [4][31][34] - 其他政策：河南省提高住房公积金贷款额度上限，对多子女家庭可提高20%的贷款额度 [4][31]。证监会表示正稳步推进商业不动产REITs试点 [34] - 土地市场：越秀地产以14.4亿元摘得广州海珠区宅地；华发股份以18.9亿元竞得珠海3宗商住地；绿城中国以3.9亿元拿下武汉江岸宅地，溢价率10.1% [4][31][36] - 物管政策：深圳修订物业专项维修资金管理规定，优化资金缴交使用管理全流程，2026年1月1日施行 [37][38] 重点公司动态总结 - 融资与担保：招商蛇口多家控股子公司分别向银行申请贷款（12亿元/3年）和（3亿元/15年） [4][39][41]。保利发展不超过50亿元可转债发行申请获保利集团通过 [4][39][41] - 股份变动：滨江集团控股股东及一致行动人合计减持约2,000万股，持股比例降至60.9% [4][39][41] - 资产出售：中国金茂以22.6亿元成功出售三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店100%股权 [4][40][41] - 债务展期：针对延长万科20亿中票（到期日2025年12月15日）展期的宽限期议案获得通过，新宽限期届满日为2026年1月28日 [4][40][41] - 股份回购：贝壳-W于12月19日-22日共耗资约600万美元回购股份约112万股 [44][45]。绿城服务于12月22日-24日共耗资约561万港币回购股份约122万股 [44][45] 板块行情回顾总结 - 地产板块表现：上周SW房地产指数上涨1.91%，沪深300指数上涨1.95%，相对收益为-0.04%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第17位 [4][46]。个股方面，周涨幅前五位为华联控股、首开股份、海南机场、苏州高新、光明地产 [4][46][50] - 物管板块表现：上周物业管理板块个股平均下跌0.41%，沪深300指数上涨1.95%，相对收益为-2.36%，板块表现弱于大市 [4][52]。个股方面，周涨幅前五位为佳源服务、祈福生活服务、首程控股、新大正、兴业物联 [52][57] - 板块估值：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为20.7倍和18.2倍；物管板块2025/2026年预测PE均值分别为13.1倍和11.8倍 [4][52][58] 投资分析意见与推荐标的 - 报告看好购物中心价值重估以及“好房子”新赛道，并据此推荐以下五条主线 [4]： 1. 商业地产：推荐华润置地、新城控股、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [4] 2. 好房子房企：推荐建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3. 低估值修复房企：推荐建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4. 物业管理：推荐华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5. 二手房中介：推荐贝壳-W [4]