行业投资评级 - 强于大市 [2] 核心观点 - 中央层面，住建部部长倪虹表示“长远看，我国房地产发展仍有较大潜力和空间”，并提出推动房地产高质量发展的具体路径，包括建立“人、房、地、钱”要素联动机制、实施现房销售制等三大改革、建立房屋全生命周期安全管理制度 [2] - 地方层面，深圳正式施行新版公积金提取管理规定，新增“购房首付款提取”等多种提取情形，放宽提取条件，并首次明确支持“既提又贷”政策 [2] - 当前行业基本面持续走弱，房价面临下行压力，但中央政策表态旨在稳住市场、推进制度完善，房价下滑及看跌预期可能倒逼政策尽快出台 [6][7] - 预计明年一季度将会有适当的政策调整，2026年可能是一个新的地产周期的开篇，对未来行业修复有一定信心 [7] - 投资标的选择上，一方面关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企；另一方面关注提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司 [7] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 新房成交：40个城市新房成交面积246.8万平方米，环比上升18.3%，同比下降36.8%，同比降幅较上周收窄3.3个百分点 [6] - 分城市看，一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为12.2%、22.9%、12.3% [6] - 分城市看，一、二、三四线城市新房成交面积同比增速分别为-33.7%、-32.3%、-56.8% [6] - 新房库存：12个城市新房库存面积为11460万平方米，环比上升0.3%，同比下降9.0% [6] - 去化周期：12个城市新房去化周期为17.7个月，环比上升0.2个月，同比上升4.5个月 [6] - 分城市看，一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.6、13.2、71.9个月 [6] - 二手房成交：18个城市二手房成交面积159.9万平方米，环比下降1.7%，同比下降34.4%，同比降幅较上周收窄5.2个百分点 [6] - 分城市看，一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-8.8%、5.2%、-8.5% [6] - 分城市看，一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为-38.0%、-26.7%、-40.2% [6] 百城土地市场跟踪 - 全类型土地：百城全类型成交土地规划建面5259.9万平方米，环比上升70.3%，同比上升1.4%；成交总价1174.5亿元，环比上升77.4%，同比上升4.8%；楼面均价2233元/平，环比上升4.1%，同比上升3.4%；溢价率1.8%，环比下降0.6个百分点，同比下降0.5个百分点 [6] - 住宅类土地：百城成交住宅土地规划建面2223.5万平方米，环比上升93.4%，同比上升76.5%；成交总价820.1亿元，环比上升83.4%，同比上升31.0%；楼面均价3688.4元/平方米，环比下降5.1%，同比下降25.8%；溢价率1.5%，环比下降1.6个百分点，同比下降1.8个百分点 [81] 本周行业政策梳理 - 中央政策：国家金融监督管理总局表态支持稳定房地产市场；住建部部长倪虹提出建立房屋全生命周期安全管理制度、改革完善开发融资销售制度；财政部数据显示前11月房产税4714亿元，同比增长10.8% [100] - 地方政策：山东发布住房“以旧换新”指导意见；深圳施行公积金提取新规；河北石家庄优化公积金政策，租房提取上限提至1.8万元/人；云南加大对多子女家庭购房支持；深圳核发首张城市轨道交通土地整备项目房票；福州优化公积金新政 [100] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为-0.4%，较上周上升2.2个百分点；相对沪深300收益为-0.1%，较上周上升2.4个百分点 [102] - 房地产板块PE为23.78X，较上周下降0.16X [102] - A股周涨幅靠前的公司为华侨城A（8.5%）、新城控股（2.8%）、滨江集团（1.2%） [108] - 港股周涨幅靠前的公司为建发国际集团（1.3%）、中国金茂（0.0%）、美的置业（-0.7%） [108] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量56.8亿元，环比下降5.7%，同比下降49.2%；总偿还量85.4亿元，环比下降17.8%，同比下降23.4%；净融资额为-28.6亿元 [115] - 债券发行量最大的房企为上海嘉颐（17.8亿元）、华发股份（10.0亿元）、泰兴虹桥园（10.0亿元） [115] - 债券偿还量最大的房企为万科A（20.0亿元）、中海地产（15.0亿元）、华发股份（15.0亿元） [115] 投资建议 - 建议关注三条主线 [7] 1. 基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [7] 2. 自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 [7] 3. 积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [7]