2026年房地产市场整体展望 - 预计2026年全国商品房销售面积为7.8亿平方米，同比下降10.9%[20] - 预计一线城市销售面积3992万平方米（占全国5.1%），同比下降8%[4][20] - 预计二线城市销售面积22682万平方米（占全国29.1%），同比下降11%[4][20] - 预计三四线城市销售面积51226万平方米（占全国65.8%），同比下降11.1%[4][20] 各线城市市场驱动因素与分化 - 一线城市新房价格表现优于二手房，2025年1-11月新房价格指数同比降1.2%，二手房降5.8%[6][35] - 一线城市销售面积下降主因土地供应减少，2025年1-10月月均土地成交建面104万平方米，较前四年均值降65%[5][24] - 二线城市需求分化显著，人口净流入是关键支撑，如合肥2024年常住人口增15.2万[7][43] - 三四线城市销售面积占比从历史高点（2022年占68.9%）持续下降，2024年占比为65.4%[8][55] 库存状况与去化 - 商品房库存结构改善，现房库存（已竣工未销售）连续8个月下降，截至10月末为7.6亿平方米[9][61] - 已开工未销售的在建库存为25.7亿平方米，较2024年减少2.81亿平方米[9][61] - 城市间去化周期分化，2025年10月上海去化周期最短为8.4个月，而大连长达108.5个月[64][65] 影响购房者预期的关键因素 - 二手房价格下行压力大，2025年11月70城二手住宅价格指数同比降5.7%，法拍住宅成交均价同比降12.3%[10][67] - 一线城市二手房挂牌量处于高位，截至2025年12月3日，北京、深圳、广州挂牌量较2024年末分别增长7%、73%、2%[10][71] - 一线城市租金回报率回升至1.82%，较2021年7月低点提升52个基点，接近10年期国债收益率[10][74] 2026年政策重点方向 - 加快构建房地产发展新模式，完善开发、融资、销售基础制度，如强化预售资金监管[11][78] - 推行融资协调与“白名单”制度，截至2025年10月11日全国“白名单”项目累计审批贷款超7万亿元[11][78] - 现房销售试点扩大，2025年1-10月全国现房销售占比提升至35%，较2024年同期增5个百分点[11][78] - 建设“好房子”成为重点，聚焦安全、舒适、绿色、智慧四大维度，新国标已于2025年5月1日生效[12][81]