行业投资评级 - 行业评级为“买入” [4] 报告核心观点 - 政策端REITs发行行业再扩容，将商业REITs作为独立品类，新增甲级写字楼、四星级以上酒店、体育场馆及城市更新项目 [4][12] - 截至2025年11月末，C-REITs市场总规模为2198.85亿元，环比下降0.31%，但流通盘市值环比增长6.40%至1174.50亿元 [4][17] - 11月C-REITs市场综合收益指数下降0.75%，日均换手率0.50%，市场热度较低，行情震荡下行 [4][56][59] - 板块表现分化，消费、高速和保租房板块因业绩相对较好而小幅上涨，产业园区板块因业绩承压跌幅较大 [4][68] - 分派率与利差保持平稳，截至11月末市场分派率为5.67%，与30年期国债收益率的利差为3.48个百分点 [4] 政策梳理及市场展望 - 政策梳理：2025年11月至12月初，发改委与证监会密集出台政策，推动REITs市场扩容。核心文件包括12月1日发改委发布的《REITs项目行业范围清单（2025年版）》和11月28日证监会发布的《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，首次将商业不动产REITs作为独立试点品类 [4][12][13] - 政策影响：新政策允许酒店、办公用房独立发行，激活了广阔的酒店商办存量市场，为REITs市场规模扩张注入新动力 [14] - 市场规模：截至2025年11月30日，C-REITs市场上市基金总数77只，总规模2198.85亿元。11月新增1单项目上市，发行规模10.98亿元 [4][17][20] - 发行结构：在已发行项目中，按资产类型划分，高速公路REITs发行规模最大，达687.71亿元，占比33.22%；按发行人性质划分，国企发行规模最大，为1156.95亿元，占比55.88% [20] - 一级市场动态：11月审核及发行节奏较慢，无项目过审，仅1单项目完成上市。截至11月末，处于审核及募集上市阶段的项目共19单，合计规模308.04亿元 [32][34] - 解禁规模：2025年11月有6单项目解禁，规模达76.22亿元，环比提升386%。预计2025年全年解禁规模383.62亿元，远超2024年的106.08亿元。2026年1月解禁压力较大，预计规模81.85亿元 [43][46][47] - 项目储备：截至11月末，已有119家发起人进入招募REITs发行联合体的流程，项目储备充足，其中能源水利和产业园区类资产储备较多 [52][54] 行情回顾 - 整体走势：2025年11月，C-REITs综合收益指数月度下降0.75%，表现跑赢沪深300指数（下跌3.5%），但跑输中债新综合指数（下跌0.1%） [56][59] - 市场相关性：11月C-REITs行情与股债市场的相关性均下降，与沪深300的相关系数从0.40降至0.29，与中债新综合的相关系数从-0.02升至0.18，整体偏向中性 [62][64] - 板块表现： - 上涨板块：消费、高速公路和保租房板块分别上涨0.72%、0.33%和0.20%，其表现与2025年第三季度业绩改善相关 [4][68] - 下跌板块：产业园区板块跌幅最大，达3.04%；物流设施和水电公用板块分别下跌1.77%和1.76%；数据中心和新能源板块分别下跌1.28%和1.19% [68] - 个股表现： - 涨幅领先：首创奥莱REIT、金茂消费REIT、中交高速REIT和南京高速REIT涨幅超过4%，主要因业绩及运营表现较好或估值较低 [4][79] - 次新股表现：11月新上市的沈阳软件园REIT首日破发，跌幅1.78%，全月下跌2.10%。10月上市的中海商业REIT首日涨幅仅3.29% [4][74][77] - 跌幅较大：多为产业园区REITs，如南京建邺REIT、重庆两江REIT等，11月跌幅在6.74%至16.07%之间，主要受2025年第三季度业绩偏弱影响 [80] - 估值水平：截至11月末，C-REITs市场分派率为5.67%，较10月末上升0.04个百分点。P/NAV方面，消费板块上升0.01倍，保租房和高速板块持平，其余下跌板块降幅不超过0.03倍 [4] 重点公司估值 - 报告覆盖了多家房地产及产业链重点公司，并给出了“买入”评级及合理价值预测，例如： - 万科A：合理价值7.64元/股 [5] - 招商蛇口：合理价值12.00元/股 [5] - 保利发展：合理价值11.28元/股 [5] - 华润置地：合理价值29.30港币/股 [5] - 贝壳-W：合理价值60.57港币/股 [5]