报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 当前 REITs 市场回调后估值趋于合理，长期配置型资金可把握优质项目逢调整配置机会 [1] - 建议依据三季度业绩，沿基本面韧性强和四季度业绩环比改善两条主线布局 [1] - 关注战略配售份额集中解禁带来的结构性进场机会 [1] 根据相关目录分别进行总结 市场行情回顾 - 2025 年三季度 REITs 市场止盈回调，受止盈需求、一二级估值差收窄和权益市场压制等因素驱动 [10] - 中证全收益 REITs 指数震荡下行后有所修复，产权类 REITs 跌幅高于经营权类 [10][11] 季报业绩一览 - 市政环保板块业绩亮眼，保租房与消费板块经营稳健，其余板块表现分化 [15] - 产业园板块资产运营承压，仓储物流板块经营韧性强于产业园 [15] - 消费 REITs 板块业绩弹性强，奥特莱斯业态受季节性因素影响收入环比下滑 [15] - 数据中心板块项目资产质量高，运营良好；高速公路板块业绩多数下滑 [15][16] - 能源板块业绩波动明显，发电量影响营业收入；市政环保板块营收同环比均增长 [16] 项目运营情况 产业园 - 产业园 REITs 板块量价齐跌，经营承压，厂房类项目韧性强，孵化器项目筑底 [21][22] - 多数产业园降价稳出租率，二线城市招商压力大，部分项目出租率企稳回升 [23] 仓储物流 - 仓储物流 REITs 经营承压但韧性犹存，关联方租赁占比高的项目表现稳定 [29] - 受市场供需压力影响，仓储物流 REITs 延续“以价换量”策略，租金下调 [29] 保租房 - 保租房项目整体出租率维持高位且同比提升，租金水平有增有减，属正常波动 [36][37] 消费基础设施 - 消费 REITs 出租率维持高位，同环比较稳定，部分项目租金受运营模式影响呈季节性波动 [42] 数据中心 - 数据中心板块两单 REITs 底层项目运营平稳，计费率接近 100%，托管服务费收缴率为 100% [45] 高速公路 - 暑运及旅游出行带动三季度通行费收入环比改善，但同比仍乏力，竞品高速分流影响持续 [46] 能源基础设施 - 2025 年三季度能源项目发电量波动明显，整体经营不佳，各类型项目表现有差异 [51] 市政环保 - 市政环保板块底层资产运营稳健，部分项目量价稳中有升 [55] 公募 REITs 投资建议 - REITs 配置价值显现，P/NAV 回归合理区间，长期资金配置窗口打开 [59][61] - 基本面是决定 REITs 二级市场表现的核心因素，业绩好的板块反弹动能强 [62] - REITs 市场表现受基本面、无风险利率和政策环境等因素影响，交易型资金需警惕短期波动 [63][66] - 建议沿基本面韧性强和四季度业绩环比改善两条主线布局，关注战略配售份额集中解禁机会 [71]