报告行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业投资评级，但评论部分建议维持选取优质国企开发商 [44] 报告核心观点 - 新房销售表现较为波动，上周市场数字略逊色，新房成交量再次同比下跌，商品房存销比环比上升 [44] - 长假期已经完结，预计市场将再次关注现有支持房地产市场政策的执行及新政策出台 [44] - 内房港股投资方面，维持选取优质国企开发商的策略 [44] 上周新房销售及土地成交 新房成交量 - 上周30大中城市商品新房成交量为122万平方米，同比下跌44.2%，差于前周的36.7%同比上升，环比下跌2.4%，优于前周的40.8%环比下跌 [1][14] - 所有类别城市均同比下跌：一、二、三线城市同比变化率分别为-45.8%、-29.6%、-62.3%（前周同比：+56.2%、+20.9%、+50.8%） [1][14] - 环比变化率：一、二、三线城市分别为-12.1%、+6.9%、-8.1%（前周环比：-33.7%、-47.9%、-31.6%） [14] 一线城市新房累计成交量 - 北京2025年首周至今一手商品住宅累计成交量为399万平方米，同比下跌5.0%，差于前周的3.5%跌幅 [2][17] - 上海累计成交量为832万平方米，同比下跌0.4%，差于前周的0.3%增幅 [2][17] - 广州累计成交量为551万平方米，同比上升8.1%，差于前周的11.7%升幅 [2][17] - 深圳累计成交量为207万平方米，同比上升2.8%，差于前周的3.7%升幅 [2][17] 商品房存销比 - 按面积计算，十大城市商品房存销比为104.2，高于去年同期的94.7及前周的94.7 [3][25] - 一线城市存销比为69.3，高于去年同期的68.9及前周的62.3 [3][25] - 二线城市存销比达156.3，高于去年同期的129.5及前周的144.3 [3][25] - 按套数计算，十大城市商品房存销比为111.1，高于去年同期的97.3及前周的101.2 [25] 土地成交量 - 上周100大中城市成交土地规划建筑面积为698万平方米，同比下跌80.5%，环比下跌45.1%，同比变化差于前周的2.6%同比下跌 [4][32] - 一线城市成交建筑面积同比增长90.4%，环比下跌68.8%至16万平方米，同比变化差于前周的48.7%同比增长 [32] - 二线城市成交建筑面积同比下降72.0%，环比下跌47.5%至247万平方米，同比变化差于前周的0.1%同比上升 [32] - 三线城市成交建筑面积同比下跌82.9%，环比下跌42.0%至435万平方米，同比变化差于前周的同比下降6.4% [32] 每周主要政策及市场事项 南京公积金政策 - 南京提高单缴存人住房公积金贷款最高额度由50万元/人上调至80万元/人，家庭贷款最高额度保持100万元/户不变，10月9日起实施，有效期至2027年12月31日 [5][40] 内房港股表现 - 上周内房港股领先大市，恒生中国内地地产指数全周上升0.1%，领先大市3.2个百分点 [6][42] - 央企开发商全周上升2.7%，领先大市5.8个百分点；中国香港/海外开发商全周上升2.3%，领先大市5.4个百分点 [42] - 地方国企开发商、民企开发商、房托、物业管理/中介、建筑/代建/设备分别下跌0.3%、1.7%、0.9%、0.4%、1.4%，但相对大市仍分别领先2.9、1.4、2.3、2.7、1.7个百分点 [42] 关注个股 - 报告关注个股为华润置地(1109 HK)和中国海外发展(688 HK) [8][45] 附录：房地产基本面指标统计 8月开发投资与开工竣工 - 2025年8月房地产开发投资完成额同比下跌20.0%至6,729亿元人民币，降幅多于7月的17.1% [47] - 房屋新开工面积同比下跌19.8%至4,595万平方米，降幅多于7月的15.2% [47] - 竣工面积同比下跌21.2%至2,660万平方米，降幅少于7月的29.5% [47] - 新开工/竣工面积比例为1.73，高于去年同期的1.70 [47] - 商品房销售面积同比下跌11.0%至5,744万平方米，差于7月的同比下跌8.4% [47] 9月住宅价格 - 2025年9月百城新建住宅平均价格同比上升2.7%至16,926元人民币/平方米，升幅与8月持平 [60] - 一线城市同比上升6.8%，升幅差于8月的6.9%；二线城市同比上升1.7%，升幅优于8月的1.6%；三线城市同比下跌1.3%，差于8月的1.1%同比下跌 [60] - 2025年8月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌3.0%，自2024年11月起同比降幅持续收窄 [60] 房地产业GDP - 2025年第二季房地产业GDP为21,072亿元人民币，同比下跌0.9%，所占全国总GDP比例为6.2%，低于2024年同期的6.5% [65] 房地产贷款 - 2025年第二季房地产开发贷款余额同比上升0.3%至13.8万亿元人民币，个人贷款余额同比下跌0.1%至37.7万亿元人民币 [68] - 2025年5月8日起个人住房公积金贷款利率5年以下(含5年)及5年以上分别为2.10%及2.60% [68]