核心观点 - REITs市场在发行和二级市场表现上呈现结构性分化，产权类REITs在发行数量和规模上占据主导，且在二级市场表现优于特许经营权类REITs [1][2] - 市场整体估值水平保持稳定，产权类REITs估值略高于特许经营权类，但不同底层资产类型间的估值和内部收益率差异显著，凸显特定领域的投资价值 [4][41][44] - 政策层面持续支持REITs市场扩围扩容，为消费基础设施、清洁能源等新资产类型的发行和扩募提供了有利环境 [45][46] 发行市场 - 本期华夏凯德商业REIT成立，发行规模为22.87亿元，平均配售比例为0.29% [1][7] - 2025年已发行16只REITs，发行数量同比减少5.88%，发行规模合计335.48亿元，同比减少12.65% [1][7] - 产权类REITs发行占据绝对优势，其数量和规模占比均在88%左右，消费基础设施是今年发行数量和规模最大的资产类型 [7][10] - 储备项目中有16单已受理，其中5单已获批（包括3单首发和2单扩募），本期新获批的3单均为产权类项目 [12][14][16] 二级市场 - 当前REITs市场共有75只产品，总规模为2212.53亿元，其中产权类REITs规模为1307.44亿元，领先特许经营权类REITs（905.09亿元）超400亿元 [2][17] - 本期REITs市场整体小幅下跌0.69%，表现落后于沪深300（上涨0.68%）和中证500（上涨1.36%） [17][25] - 今年以来REITs市场整体上涨12.83%，不及主要股票指数，但产权类REITs表现更佳，涨幅为16.10%，其中消费基础设施REITs涨幅高达33.98% [2][18] - 市场交易活跃度普遍下滑，本期REITs整体日均成交额为4.20亿元，较上期下降54.75%，整体换手率为0.49% [18][25] 分红情况 - 本期有17只REITs进行分红，分红金额合计13.02亿元，较上期增长44% [3][30] - 2025年REITs市场累计分红82.45亿元，分红收益率为4.53%，与中证红利指数持平 [3][30] - 特许经营权类REITs分红收益率（5.92%）显著高于产权类（3.41%），收费公路REITs过去一年分红收益率超过10% [3][30][34] - REITs强制分红特点显著，各类资产成立以来分红比例大多在90%以上，仅水利设施较低，为76.40% [3][31][34] 投资价值分析：产权类REITs - 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为26.19，略高于沪深300（14.04）但低于中证500（34.45） [37][40] - 保障房REITs估值最高，平均为35.07，产业园REITs估值（P/EBITDA）在所有资产类型中最低 [37][38] - 以过去一年实际分红计算的产权类REITs股息率为3.85%，若以可供分配金额计算则为4.03%，其中产业园REITs股息率最高，为4.50% [38][40] 投资价值分析：特许经营权类REITs - 特许经营权类REITs更适合采用内部收益率进行估值比较，在相同收益增速假设下，水利设施REITs内部收益率最高，清洁能源类相对较低 [41][44] - 收费公路REITs因其车辆通行量和通行费单价的增长潜力，营收增长预期一般高于生态环保和清洁能源类REITs [42] - 不同资产类型的特许经营权剩余期限存在差异，收费公路类平均剩余期限为10.84年，清洁能源类为16.85年 [44] 主要政策 - 2025年以来多项国家层面政策明确支持REITs市场发展，重点鼓励消费基础设施、文化旅游、清洁能源、数据中心等新领域发行REITs [45][46] - 监管机构推动REITs常态化发行和扩募机制建设，上交所和深交所于2025年6月进一步明确了扩募业务细则 [45][46] - 政策旨在通过REITs盘活存量资产，吸引社会资本参与城市更新、便民生活圈建设等重大项目 [46]