报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 我国广义住房需求已经见底 但量价并未如期进入正向循环 预判房地产总量将继续磨底 预计止跌回稳政策将进一步推出 [3] - 核心城市房地产市场已在底部拐点区域 并将领先筑底回升 [3] - 好房子政策将开辟"新产品 新定价 新模式"的新发展赛道 推动好房子渗透率更低的核心城市房地产市场改善 [3] - 布局核心城市并打造好房子的优质房企将率先进入底部拐点时刻 推动经营模式由金融业转向制造业 迎接PB-ROE向上突破 [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周34个重点城市新房合计成交245.8万平米 环比上升17.2% 其中一二线城市合计成交226.8万平米 环比上升15.4% 三四线城市合计成交19万平米 环比上升43.8% [4] - 9月(9.1-9.26)34城一手房合计成交807.8万平米 较8月同期环比上升21.7% 较去年9月同期同比上升6.3% 其中一二线城市同比上升9.6% 三四线城市同比下降24.2% [7][8] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交114.8万平米 环比上升3.8% [12] - 9月累计成交423.5万平米 较8月同期环比上升10.3% 较去年9月同期同比上升21.2% [12] 新房库存 - 上周15个重点城市合计推盘148万平米 合计成交95万平米 成交推盘比为0.64倍 [20] - 上周末15个重点城市合计住宅可售面积为9030.9万平米 环比上升0.6% [20] - 3个月移动平均去化月数为24.8个月 环比上升1.8个月 [20] 行业政策和新闻跟踪 地产行业政策 - 国家金融监督管理总局已为"三大工程"供资超1.6万亿元 租赁住房贷款年均增长52% "白名单"项目贷款超7万亿元 支持近2000万套住房建成交付 [29] - 上海市出台新规规范阳台计容 外立面材质等内容 同时支持老旧小区适老化改造 [29] - 东莞出台购房补贴新政 购房交完契税最高可得3万元补贴 首套房和二套房住房公积金最高可贷150万元 [29] - 广州支持存量商办改建租赁住房 太原居民购买配售型保障性住房可提取住房公积金 [29] 物管行业政策 - 上海市推行物业"四亮"服务(亮价格 亮标准 亮计划 亮服务) 目前覆盖超80%小区 [33] 重点公司动态 地产公司融资担保 - 大悦城为关联方提供连带担保3.7亿元 [34] - 新城控股发行1.6亿美元境外债和中票(9亿元/5年/3.29%) [34] - 保利发展公告发行公司债预案(<150亿元/<10年) [34] - 招商蛇口为多家全资子公司提供连带担保共计13.6亿元 [34] - 旭辉集团发行中票(12亿元/5年/3.2%) [34] 物管公司股份回购 - 贝壳-W于9月22日-9月25日共耗资约1800万美元回购股份约277.3万股 [37] 板块行情回顾 地产板块表现 - SW房地产指数下跌0.16% 沪深300指数上涨1.07% 相对收益为-1.22% 板块表现弱于大市 [41] - 当前主流AH房企25/26PE均值分别为17.4/15.2倍 [3] 物管板块表现 - 物业管理板块个股平均下跌3.5% 沪深300指数上涨1.07% 相对收益为-4.57% 板块表现弱于大市 [3] - 物管25/26PE均值分别13.9/12.5倍 [3] 投资分析意见 - 推荐产品力房企：建发国际 滨江集团 华润置地 绿城中国 中国金茂 建发股份 [3] - 推荐低估值修复房企：新城控股 越秀地产 招商蛇口 龙湖集团 中海外发展 保利发展 华发股份 [3] - 推荐二手房中介：贝壳-W [3] - 推荐物业管理：绿城服务 华润万象 招商积余 保利物业 中海物业 [3]