行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 商品房销售面积降幅扩大 8月销售面积5744万平 同比下降10.6% 降幅较7月扩大2.7个百分点 处于2009年以来同期最低水平 [2] - 住宅销售均价环比转正 8月住宅销售均价9971元/平 环比增长2.2% 同比下降4.3% 降幅收窄2.7个百分点 [2] - 区域分化明显 东部地区销售面积同比下降14.9% 中部下降3.9% 西部下降8.1% 降幅较7月分别扩大1.0/3.5/4.7个百分点 [2] - 累计数据持续走弱 1-8月商品房销售面积5.73亿平 同比下降4.7% 销售金额5.50万亿元 同比下降7.3% [2] - 预计2025年全年销售面积同比下降9% 销售金额下降12% 均价下降3% [2] 商品房销售 - 销售金额降幅收窄 8月销售金额5449亿元 同比下降14.0% 降幅较7月收窄0.1个百分点 [2] - 住宅销售表现略好于整体 住宅销售面积同比下降9.7% 金额下降13.6% 降幅分别扩大2.6和收窄0.1个百分点 [2] - 销售均价环比改善 商品房销售均价9486元/平 环比增长1.7% 同比下降3.8% 降幅收窄2.9个百分点 [2] - 各地区均价降幅收窄 东部地区均价同比下降2.0% 中部下降4.9% 西部下降4.5% 降幅分别收窄1.5/0.6/2.7个百分点 [2] 商品住宅库存 - 广义库存持续下降 8月末商品住宅广义库存面积16.1亿平 环比下降0.9% 同比下降16.6% [3] - 去化周期略有改善 广义库存去化周期24.8个月 环比下降0.4个月 同比下降3.5个月 [3] - 现房库存压力显著 住宅现房库存面积4.02亿平 环比下降0.8% 同比增长5.4% [3] - 现房去化周期19.4个月 环比下降0.1个月 现房库存占广义库存比重达25.1% 同比提升5.3个百分点 [3] 开发投资与建设 - 开发投资降幅扩大 8月开发投资金额6729亿元 同比下降19.5% 降幅较7月扩大2.4个百分点 [9] - 住宅投资降幅更大 住宅开发投资5174亿元 同比下降19.1% 降幅扩大5.1个百分点 [9] - 新开工面积创新低 8月新开工面积4595万平 同比下降20.3% 降幅扩大4.8个百分点 处于2005年以来同期最低位 [9] - 区域投资全面下滑 东部地区投资额同比下降24.0% 中部下降15.9% 西部下降10.6% 降幅分别扩大2.5/6.7/1.7个百分点 [9] - 累计投资持续走弱 1-8月开发投资金额6.03万亿元 同比下降12.9% 新开工面积3.98亿平 同比下降19.5% [9] 竣工情况 - 竣工面积处于低位 8月竣工面积2660万平 同比下降21.4% 降幅收窄8.0个百分点 但处于2007年以来同期最低水平 [9] - 累计竣工降幅扩大 1-8月竣工面积2.77亿平 同比下降17.0% 降幅较1-7月扩大0.5个百分点 [9] 开发商资金 - 到位资金降幅收窄 8月房企到位资金7031亿元 同比下降11.9% 降幅较7月收窄3.9个百分点 [5] - 房款降幅扩大 房款2968亿元 同比下降16.6% 降幅扩大0.9个百分点 [5] - 按揭贷款大幅下滑 个人按揭贷款同比下降19.5% 增速较7月下降26.4个百分点 [5] - 非房款改善明显 非房款4063亿元 同比下降8.1% 降幅收窄7.7个百分点 [5] - 融资环境有所改善 国内贷款1025亿元 同比增长1.1% 增速提升5.1个百分点 [5] - 累计资金仍然紧张 1-8月房企到位资金6.43万亿元 同比下降8.0% 降幅扩大0.5个百分点 [5] 土地市场与投资展望 - 土地投资逐步修复 2024年四季度土地成交总价同比下降3.1% 2025年一/二季度同比转正分别增长3.3%/12.6% [9] - 预计2025年开发投资同比下降9% 新开工面积下降16% 竣工面积下降21% [9] 政策与行业展望 - 核心城市政策优化 北京/上海/深圳先后优化限购与信贷政策 对局部市场情绪有阶段性提振作用 [9] - 城市更新成为主线 "高质量开展城市更新"成为行业主线任务 配套政策有望加速落地 [9] - 行业仍面临压力 去年四季度销售基数较高 预计后续行业数据持续承压 [9] 投资建议与关注标的 - 建议关注四条投资主线 [9] - 重点关注一二线核心城市布局企业 滨江集团/华润置地/越秀地产/建发国际集团 [9] - 关注销售拿地突破的"小而美"房企 保利置业集团/城投控股 [9] - 关注经营策略变化企业 新城控股/金地集团/龙湖集团 [9] - 受益二手房修复的经纪公司 贝壳-W/我爱我家 [9]