报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 数据中心是融合"房地产"与"电力"双重属性的特殊业态，国内市场正迈向供需新平衡，已上市两单REITs估值合理回报有吸引力 [8] - 美国数据中心REITs是高价值核心资产，回报率高受机构投资者看好，海外龙头企业EV/EBITDA倍数普遍在20x以上 [8] 各目录总结 数据中心行业全景 数据中心的商业模式 - 数据中心是融合"房地产"与"电力"属性的特殊业态，投资重资产、建设周期长，选址受"东数西算"战略影响 [14] - 获得充足、稳定且成本可控的电力供应是核心竞争壁垒，PUE监管严苛，用水需求也面临挑战 [19] 数据中心行业发展四阶段 - 历经网络中心、IT中心、云中心、算力中心四个阶段，当前AI技术驱动对智能算力需求增长 [24] 数据中心竞争格局 - 中国数据中心市场参与者分基础电信运营商、第三方数据中心运营商、互联网企业自建三类，行业整合趋势明显资源向头部集中 [25][27] 供需关系演变 - 需求侧下游客户结构稳固，资本开支迎新一轮增长；供给侧新增投资放缓与结构优化，预计未来供需将实现平衡 [31] 国内数据中心REITs深度剖析 数据中心REIT营收成本拆分 - 收入源于服务器托管及基础服务，分零售型和批发型业务，核心运营指标是签约率和上架率 [36] - 运营成本包括能源、运维、资本性支出、税费和保险，能源成本占比大受PUE和负载率影响 [36] 两单数据中心REIT对比 - 南方万国和南方润泽REIT在战略区位、商业模式、运营状态、合同期限、绿色能效方面有相似点，在"含电"与"不含电"、机柜功率、项目估值等方面有差异 [41] 国内与国际估值透视 两单数据中心REITs估值——EV/EBITDA倍数 - EV/EBITDA是评估核心指标，两单REITs2026年预测倍数均为13.6倍，回报有吸引力 [45] 两单数据中心REITs估值——资本化率法 - 资本化率反映资产无杠杆真实投资回报率，两单REITs2026年预期Cap Rate落在合理范围 [52] 两单数据中心REITs估值——现金分派率 - 现金分派率是重要回报指标，两单数据中心REITs2026年预计分派率高于多数其他类型REITs，未来成长性预期更优 [55] 中美REITs资产类型差异 - 美国部分资产类型中国未独立推出，两国在数据中心等核心房地产类别有交集 [59] 美国数据中心REIT是核心资产，表现优于其他另类资产 - 美国数据中心REITs数量占比低但市值占比高，2024年回报率突出，机构投资者净增配预期高 [67] 海外成熟数据中心估值对标：EV/EBITDA均高于20x - 选取四家海外代表性公司，其商业模式各有特点，EV/EBITDA均高于20x [69][70]