投资评级 - 维持"买入"评级 [1][6] 核心观点 - 公司2025年中期业绩显示收入利润保持增长 毛利率及管理效率提升 增值服务业务优化 并积极拓展城市空间赛道 [6] - 商管赛道运营效率提升 盈利能力继续提升 [6] - 维持盈利预测 预计2025-2027年归母净利润为42.7亿元 48.9亿元 55.0亿元 对应EPS为1.87元 2.14元 2.41元 当前股价对应PE为20.4倍 17.8倍 15.9倍 [6] 财务业绩 - 2025H1营收85.24亿元 同比增长6.5% [7] - 归母净利润20.30亿元 同比增长7.4% [7] - 归母核心净利润20.11亿元 同比增长15.0% [7] - 毛利率提升3.1个百分点至37.1% [7] - 两费费率同比下降0.6个百分点至6.3% [7] - 上半年营业现金比率15.3% 经营性净现金流覆盖核心归母净利润比例64.8% [7] - 商管经营性净现金流100%覆盖净利润 [7] - 中期每股派息同比增长89.6%至0.529元 特别股息0.352元 首次实现中期核心净利润100%分派 [7] 业务板块表现 物业管理服务 - 收入35.01亿元 同比增长8.8% [8] - 毛利率16.6% 同比提升1.4个百分点 [8] - 社区空间合约面积3.02亿平方米 在管面积2.76亿平方米 其中关联方占比55.6% [8] 非业主增值服务 - 收入2.20亿元 同比下降34.6% [8] - 毛利率26.0% 同比下降11.8个百分点 [8] 业主增值服务 - 收入4.87亿元 同比下降32.7% [8] - 毛利率40.4% 同比提升9.5个百分点 [8] - 公司主动调整经营模式 剥离盈利偏弱 增长潜力有限的业务 [8] 城市空间服务 - 收入9.49亿元 同比增长15.1% [8] - 毛利率14.2% 同比下降0.9个百分点 [8] - 在管面积1.27亿平方米 同比增长390万平方米 [8] 购物中心业务 - 收入22.64亿元 同比增长19.8% [9] - 毛利率78.7% 同比提升6.2个百分点 [9] - 在管125个开业项目 零售额同比增长21.1% [9] - 可同比增长9.7% NOI Margin同比提升0.4个百分点至68.2% [9] - 平均出租率同比提升0.4个百分点至97.1% [9] 写字楼业务 - 收入20.65亿元 同比增长7.1% [9] - 毛利率34.9% 同比下降0.7个百分点 [9] - 在管项目225个 在管面积1779万平方米 [9] - 运营出租率较年初提升0.5个百分点至74.1% [9] 财务预测 - 预计2025-2027年营业收入分别为189.70亿元 207.43亿元 225.61亿元 同比增长11.3% 9.3% 8.8% [10] - 预计2025-2027年净利润分别为42.68亿元 48.87亿元 54.99亿元 同比增长17.6% 14.5% 12.5% [10] - 预计2025-2027年毛利率分别为34.3% 35.5% 36.5% [10] - 预计2025-2027年净利率分别为23.0% 23.8% 24.6% [10] - 预计2025-2027年ROE分别为23.0% 24.9% 26.5% [10]