行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 7月新房成交面积环比下降27.7%，同比下降17.2%，同比降幅扩大5.7个百分点；二手房成交面积环比下降2.5%，同比下降14.9%，同比降幅扩大11.5个百分点，市场成交动能持续转弱 [5][13][20] - 一线城市土地溢价率环比上升17.0个百分点至21.7%，创2019年7月以来新高，主要因上海、深圳优质宅地高溢价成交 [5][56][57] - 百强房企7月全口径销售额同比下降25.1%，但拿地强度提升至44%，头部房企聚焦核心城市优质地块 [77][85][89] - 中央政策强调"高质量开展城市更新"，北京优化五环外限购及公积金政策，降低购房门槛 [5][60] 新房成交 - 40城新房成交面积866.2万平，环比下降27.7%，同比下降17.2%，1-7月累计同比下降3.8% [13] - 一线城市成交面积195.9万平，环比下降28.9%，同比下降24.7%，其中北京、上海同比降幅分别为24%和27% [14] - 二线城市成交面积442.5万平，环比下降27.3%，同比下降13.9%，仅南宁、武汉等少数城市同比正增长 [14] - 三四线城市成交面积227.7万平，环比下降27.7%，同比下降14.0%，但同比降幅较6月收窄7.2个百分点 [14] 二手房成交 - 18城二手房成交面积790.2万平，环比下降2.5%，同比下降14.9%，1-7月累计同比上升9.6% [20] - 一线城市成交面积166.2万平，环比下降11.6%，同比下降11.3%，北京同比下降17% [21] - 二线城市成交面积466.7万平，环比下降1.6%，同比下降18.9%，青岛、成都等城市环比增长但同比下降 [21] - 三四线城市成交面积157.3万平，环比上升6.0%，同比下降10.0%，东莞、吉安等城市同环比双升 [21] 库存与去化 - 12城新房库存面积1.1亿平，环比上升0.1%，同比下降15.9%，去化周期17.4个月，环比增加0.2个月 [26] - 一线城市去化周期18.2个月，二线城市14.4个月，三四线城市38.8个月，仅上海、杭州去化周期低于12个月 [26][33] - 重点城市平均开盘去化率32%，环比下降9个百分点，深圳去化率降至4%创近10年新低 [37] 土地市场 - 全国土地成交建面1.7亿平，环比下降12.7%，同比下降10.4%，住宅用地成交建面3283.2万平，环比下降18.4% [42] - 全国土地平均溢价率5.7%，环比上升0.5个百分点，一线城市溢价率21.7%，环比上升17.0个百分点 [56] - 1-7月土地成交总价13462亿元，同比上升5.9%，楼面均价1144元/平，同比上升12.9%，呈现"提质缩量"特征 [58] 房企表现 - 百强房企权益口径销售额1622亿元，同比下降25.2%，TOP20中能建城发、金茂、滨江等房企同比正增长 [77][78] - 百强房企拿地金额985亿元，同比下降17.3%，但拿地强度44%，同比上升4个百分点，绿城、中海单月拿地超150亿元 [85] - 行业债券融资规模714亿元，同比上升90%，平均发行利率2.54%，同比下降0.24个百分点 [93] 政策动态 - 中央城市工作会议将"城市更新"纳入总体要求，政治局会议提出"高质量开展城市更新" [5] - 北京优化五环外限购政策，取消套数限制，并下调二套公积金首付比例至30% [5][60] - 多地出台公积金优化及购房补贴政策，如济南支持公积金支付首付，广州推行"商转公" [5]