报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][54] 报告的核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计超2008、2014年且尚在推进中 [4][54] - 地产作为早周期指标，配置地产相当于配置经济风向标 [4][54] - 行业竞争格局改善，头部国央企和少量混合所有制及民企拿地和销售表现优异，品质房企更受益 [4][54] - “只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”观点奏效，该城市组合在销售前期反弹时表现更好 [4][54] - 2025年以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制重要 [4][54] 各目录总结 一揽子金融政策发布，降准降息落地，地产支持政策稳步推进 - 5月7日国新办发布会介绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”，实施适度宽松货币政策，包括降准0.5个百分点、下调政策利率0.1个百分点、降低公积金贷款利率0.25个百分点，未来全国新发房贷利率有望下破3% [1][10] - 金融监管总局称商业银行“白名单”贷款增至6.7万亿元，支持1600多万套住宅建设交付，将完善融资制度 [1][10] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动0.4%，落后沪深300指数1.59个百分点，在31个申万一级行业排第31名 [2][11] - 本周上涨个股84支，较上周增49支，下跌27支；重点48家A/H房企中上涨10支，较上周增5支 [11] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交（商品住宅口径） - 本周30个城市新房成交面积150.1万平方米，环比降29.6%，同比降1.8%；一线城市环比-35.3%，同比+17.1%；二线城市环比-29.4%，同比-14.9%；三线城市环比-22.5%，同比+8.5% [2][22] - 5月累计新房成交面积，样本30城同比26.4%；一线城市同比45.4%；二线城市同比16.9%；三线城市同比25.7% [25] - 今年累计19周新房成交面积同比，样本30城8.1%；一线城市16.8%；二线城市2.7%；三线城市10.6% [25] 二手房成交（商品住宅口径） - 本周14个样本城市二手房成交面积158.0万方，环比降12.6%，同比降8.0%；一线城市环比-22.5%；二线城市环比+5.9%；三线城市环比-36.8% [2][33] - 年初至今累计二手房成交面积3882.2万方，同比增34.1%；一线城市同比+44.1%；二线城市同比+30.8%；三线城市同比+17.7% [33] 重点公司境内信用债情况 - 本周（5.5 - 5.11）发行房企信用债10只，环比增1只；发行规模64.54亿元，环比增19.23亿元；总偿还量146.11亿元，环比增88.14亿元；净融资额-81.57亿元，环比减68.91亿元 [3][42] - 主体评级以AAA（67.1%）为主，债券类型以一般中期票据（43.4%）为主，期限以1 - 3年（41.4%）为主 [42] - 本周发行利率下降，如25联发集MTN002 5年期中期票据利率较之前可比债券降35bp [47] 本周政策回顾 中央政策及消息 - 央行实施适度宽松货币政策，降准0.5个百分点、下调政策利率0.1个百分点、下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点、降低公积金贷款利率0.25个百分点 [52] - 金融监管总局称“白名单”贷款增至6.7万亿元，一季度房地产贷款余额增加，将完善融资制度 [52] 地方性政策及消息 - 四川成都公积金政策拟加大对保障性住房贷款支持，最低首付15%，最高额度上浮50% [53] - 广东珠海多方面调整政策，包括控制土地供应、支持新型住宅、推进城中村改造等 [53] - 云南昆明调整公积金最高贷款额度，单缴存人家庭70万元、双缴存人家庭100万元 [53] - 江苏苏州“苏心购房季”实施购房补贴0.5%，还有旧房装修改造补贴 [53] 投资建议 - 配置方向可选基本面alpha公司、地方国企/城投/化债、中介、边际催化、物业跟涨类公司 [4][54]