报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 3月楼市成交动能转弱，一二线城市住宅用地土拍溢价率超20% [1] - 中央和地方层面出台多项房地产政策，预期未来在多方面有进一步政策与细则落地，旧改、收储等工作有望推进 [2] - 3月地产板块收益下滑，因前期政策博弈行情兑现和楼市成交动能转弱 [3] - 建议4月中旬开始关注地产板块行情，预计二季度相关政策落地后核心城市市场将修复，推荐关注四条主线房企 [3] 根据相关目录分别进行总结 3月楼市成交同环比均正增长，但成交动能减弱 - 新房供应增加带动成交环比回升，但同比涨幅收窄，成交动能转弱。3月40城新房成交面积环比+74.3%，同比+12.0%，同比涨幅较上月收窄13.0pct，1 - 3月同比+6.2%。高能级城市一季度新房成交累计同比涨幅高于低能级城市 [5][13] - 二手房3月成交面积同环比均正增长，但成交动能转弱。3月18城二手房成交面积环比+66.3%，同比+35.2%，同比涨幅较上月收窄27.7pct，1 - 3月同比+27.1%。一线城市同比涨幅明显大于二、三四线城市 [5][20] - 库存库存规模与去化周期同环比均下降，重点城市开盘去化率同环比均提升。截至3月末，12城新房库存面积环比-1.6%，同比-16.7%；去化周期13.4个月，环比-1.1个月，同比-5.4个月。3月29城平均开盘去化率达45%，环比+11pct，同比+19pct [5][26] 土地市场：呈现明显“提质缩量”的特征，3月溢价率创43个月以来的新高，一二线城市住宅用地平均溢价率超20% - 3月土地市场成交规模持续缩量，全国成交土地规划总建筑面积环比-24.1%，同比-33.9%；住宅类成交土地建面环比-7.5%，同比-23.3% [45] - 3月溢价率创下2021年8月以来的新高，一、二线城市住宅类用地平均溢价率均超过20%。全类型土地3月平均楼面价环比+3.7%，同比+7.2%；平均土地溢价率环比+3.3pct，同比+7.9pct。住宅类用地3月平均楼面价环比-16.9%，同比-5.4%；平均溢价率环比+5.7pct，同比+12.9pct [58][59] - 2025年1 - 3月全国土地成交规模减少，但楼面均价涨幅超10%，土地溢价率同比明显提升，整体“提质缩量”特征明显 [61] 房企：3月百强销售同比由正转负；拿地金额、拿地强度同比提升 - 销售百强房企3月全口径销售同比由正转负，3月全口径销售额同比-11.1%，1 - 3月累计同比-7.3%。各梯队单月全口径销售同比均由正转负，TOP20房企中部分房企3月销售额同比增速为正 [5][79] - 拿地核心城市土拍带动下百强房企拿地金额、拿地强度同比均提升。3月拿地金额同比+26.0%，拿地强度31%，同比+9pct；拿地建面同比+15.8%。1 - 3月拿地金额同比+42.2%，拿地强度40%，同比+14pct [5][87] - 房企融资与债券到期3月房地产行业融资规模环比大幅增长，3月发行规模合计454亿元，同比-33%，环比+104%。2025年3、6、7月为国内外债券到期小高峰，到期规模分别为1008、945、921亿元 [5][95] 政策：提振需求为首要任务，3月保障性住房相关工作推进提速 - 中央层面《政府工作报告》对房地产表述全面，住建部两会发声提出四大举措稳住楼市，自然资源部和财政部联合发文或加速专项债收回收购存量闲置土地，中办、国办发文提振消费并提出适时降低住房公积金贷款利率 [2] - 地方层面南京全面取消限售，各地加大公积金贷款政策优化力度，天津、杭州发布政策助力“好房子”建设，3月保障性住房相关工作推进明显提速 [2] 3月地产板块收益下滑，主要是因为楼市成交动能转弱 - 3月房地产板块绝对收益为-4.8%，相对收益（相对沪深300）为-4.7%，原因是前期政策博弈行情兑现和3月以来楼市成交动能转弱 [3] 投资建议 - 建议从4月中旬开始重点关注地产板块行情，预计二季度相关政策落地后核心城市市场将继续修复，推荐关注四条主线房企 [3]