报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级（如买入、持有、卖出）[1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][24][25][26][27][28][29][30] 报告核心观点 - 中国住房租赁市场在政策推动下发展进程大大提速，将成为房地产市场长效机制的重要组成部分，并对市场参与主体及经济社会发展产生深远影响[1][3][6] - 当前中国住宅租赁市场远远落后于商品住宅买卖市场，市场化的租赁体系亟待发展，未来将构建“高收入者购房、低收入者靠保障、中间地带靠市场化租赁”的多层次住房体系[2][3] - 住房租赁市场的健康发展有助于缓解房价压力、引导资金流向、稳定房地产市场，并需要系统化的制度建设和金融、税收等政策支持作为前提与基础[6][8][9][13][14] - 报告展望了租赁住房市场发展的三大趋势：压低租赁用地价格并引入资产证券化、鼓励国企涉足以培育龙头企业、认识到长效机制建设道阻且长[15][16][17][24][26] 现状与不足 - 中国住宅开发投资额从2000年的3,582亿元上升到2016年的68,704亿元，但市场化的住房租赁市场多年来未受关注，缺乏制度规范和规模化运营企业，体系不成熟[2] - 在以买卖和保障房为主的体系下，大量中低收入人群住房需求难以满足，至“十二五”末，针对中低收入者的保障房覆盖率仍低于20%[2] - 中国流动人口高达2.47亿人（截至2015年末），大部分租住私人住宅，面临中介不规范、租期不稳定、监管缺位等问题，且家庭化流动趋势对居住资源提出了更高要求[8] 作用与意义 - 完善的住宅租赁体系及“租购同权”能促使部分居住需求转向租赁市场，使买卖交易回归理性，有助于缓解房价压力[6] - 伴随市场化租赁住房发展，REITs的推出将为资金提供新的投资路径，减少资金过度集中于商品住宅交易，有助于化解金融风险并支撑实体经济发展[6] 前提与基础 - 租赁市场发达的国家均有完善的租赁法律体系，中国目前虽无正式法律，但自2015年底以来中央多次在重要会议和文件中指导租赁市场发展，地方政府也陆续出台政策（如广州“租购同权”）[8][9][10] - 住建部等九部委于2017年7月联合发文，选取12个人口净流入的大中城市开展住房租赁市场试点，支持国企转型为住房租赁企业，并建设政府住房租赁交易服务平台[10] 探索与借鉴 - 根据OECD 2014年数据，美国市场化租赁解决住房的比例为34.9%，德国高达50.3%，而中国面对超2亿流动人口，住房租赁市场发展空间巨大[12] - 房地产开发企业（如万科泊寓、龙湖冠寓）、酒店集团（如家逗号）、中介平台（链家自如）等均已尝试涉足住房租赁市场，但尚未出现规模化、专业化的大型租赁企业，缺乏良好盈利模式是重要障碍[12][13] - 金融政策支持是市场发展的基石，可借鉴国际经验如美国的HOME FUNDING和REITs、德国的税收优惠及低息贷款、法国的地方政府信贷担保等[13] - 中国九部委文件已要求加大对住房租赁企业的金融支持力度，未来预计在金融、税收、补贴方面会有更多鼓励政策出台[14] 发展与趋势：趋势一 - 为鼓励市场发展，上海于2017年7月成交的两幅租赁住宅用地楼面地价均不足6,000元/平方米，远低于普通宅地，旨在通过低成本保障物业租金收益率[16] - 租赁住房用地供应已被纳入北京、广州等多个热点城市的土地供应计划，例如北京2017-2021年计划供地中租赁住房占22%（6000公顷中的1300公顷），上海“十三五”计划中租赁住房占31%（5500公顷中的1700公顷）[16][19][20][21][22] - 中国大多数重点城市住宅租金回报率不足2%，与国际上5%左右的平均水平相差甚远，制约了REITs发展[16] - 随着租赁市场发达、观念形成及产品多样化，租金收益率有望稳步提升，为REITs的长足发展创造条件[17] 发展与趋势：趋势二 - 政策支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以发挥其在稳定租金租期、盘活存量房屋、增加有效供给等方面的引领和带动作用[24] - 在发展初期，通过国有企业推动市场快速启动效果将更为显著，未来随着制度完善，预计将培育出规模化、专业化、多样化的租赁运营企业[24] 发展与趋势：趋势三 - 建立租赁住房市场是系统性、长期性的建设工程，涉及供给侧改革和公共资源均等化，预计短期内不会对房价或租金产生显著影响[26] - 未来预计将有更多法律法规、具体规范措施以及土地供应、金融环境等支持政策陆续出台，最终形成新型住房供应体系[26]