报告行业投资评级 - 报告未明确给出对大连写字楼与零售市场的整体投资评级 [1] 报告核心观点 - 大连甲级写字楼市场在2017年第一季度需求疲软，空置率上升，租金持续走低，且面临未来供应集中放量的压力，市场竞争预计将进一步加剧 [18][23] - 大连优质零售市场同样面临需求疲软、空置率微升和租金小幅下降的局面，但体验式业态成为市场亮点，且未来供应将丰富市场形态 [36][37][42][43] 大连宏观经济概况 - 2016年，大连地区生产总值为8,150亿元，社会消费品零售总额为3,410.1亿元，人均可支配收入为38,050元 [5] - 2017年第一季度，大连土地市场有3宗主要地块成交，其中高新区一宗商业服务业设施用地楼面价达每平方米10,222元 [6] - 2014年至2016年第四季度，大连写字楼与零售市场发生多起大宗交易，例如柏威年购物中心40%股份交易总额达11亿元 [8] 大连甲级写字楼市场概况 - 市场行情：2017年第一季度，大连甲级写字楼总存量维持在72.9万平方米，无新增供应 [18] - 需求与空置：市场需求疲软，全市甲级写字楼空置率环比上涨1.5个百分点至23.0%，当季净吸纳量为负10,992平方米 [18] - 区域表现：青泥洼桥商圈空置率最低，为13.1%；东港商圈空置率环比上涨5.8个百分点至26.4%，退租迹象明显 [13][18] - 租金水平：全市甲级写字楼平均租金环比下降1.7%至每月每平方米108.4元 [23] - 租赁需求结构：金融行业是本季度需求主力，占租赁成交的46%；房地产、贸易、专业服务及物流行业合计占33% [19] - 租户行为：部分金融企业出现降级搬迁或退出现象，例如辽宁葆盛投资从万达中心搬至高新区，盐业集团从万达中心退租1,587平方米 [19] - 未来供应与预测：预计2017年将有裕景ST2、新星·星海中心两个高品质项目入市，新增面积19.4万平方米 [23] - 竞争态势：2017年新增供应集中放量将加剧市场竞争，市场成交租金预计将继续走低 [23] - 项目不确定性：部分项目如鼎森中心、石油大厦租售模式不确定性加大，欧力士总部大厦、绿地中心等项目处于长期停工状态 [23] 大连优质零售市场概况 - 市场行情：2017年第一季度，大连优质商业总存量仍为244万平方米，无新增供应 [36] - 需求与空置：市场需求疲软，全市优质购物中心空置率环比上涨0.2个百分点至12.7% [36] - 区域表现：高新区商圈出租率达100%，华南商圈出租率达99% [30] - 租金水平：全市优质购物中心首层租金环比下降1.3%至每月每平方米675元 [42] - 市场动态：体验式业态开业占比较大，例如大连首家融合书店“漫读书店”开业，租赁面积1,800平方米；高新区万达广场将原百货楼层改造为融合多种体验式业态的“酷街区” [37] - 未来供应：2017年，预计中央大道和甘井子区万达广场将入市，合计体量50万平方米 [43] - 规划项目：太古广场和华润万象汇两大综合体项目预计2017年于主城区开工；社区类项目瑞沃广场和百斯德绿天地也将开业，丰富华南商圈形态 [43]