报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1][2][8] 报告核心观点 - 创新区是以创新型产业发展为驱动的城市更新理念，通过产业与企业的发展帮助所在城市提高区域价值和全球竞争力 [3] - 全球领先的创新区正向城市中心或次中心聚集，以满足年轻人才对工作生活平衡的需求并促进创新网络的形成 [10] - 创新区通过产业升级驱动城市高质量发展，为城市注入新动能、推动面貌升级、优化城市效率和人才结构 [19][20][21][22][23] - 成功的创新区包含经济资产、物理空间与社交网络三大元素，需要引入"锚"机构、发挥资本作用并构建大企业与创业企业共生的生态系统 [26][110][114][122] 创新区向城市转移的原因 - 年轻一代知识份子和科研人员更注重生活与工作平衡，偏好热闹便捷的市区生活 [10] - 企业为自身发展选择靠近知识与创新源头，随人才向城市中心汇集 [10] - 市中心具备便利交通、高频社交活动，更易建立交流网络带动创新 [10] - 城市中心的历史文化痕迹满足创新企业偏好的"调性"，具有吸引落户的先天优势 [11] - 企业需要地理上接近终端用户和初级市场，城区恰好居住着企业服务的终端用户 [11] - 疫情后灵活办公模式兴起，城市中心可高效实现人才在社区、咖啡店等第三空间之间的转换 [15] 创新区对城市更新的意义 - 以产业升级为核心驱动的城市更新是城市高质量发展的重要持续动能 [19] - 创新与科研可帮助城市提升经济规模和增长速度，促使经济结构、劳动力结构等发生重大变革 [20] - 通过科技创新产业发展倒逼城市物理空间的持续改善与更新，如艺术空间、公园绿地等 [21] - 科技创新技术在数字政府、智慧城市等领域作用巨大，可打通城市各维度堵点难点痛点 [22] - 科技创新产业作为知识技术密集型产业，长期为城市吸引高素质人才并优化人才结构 [23] 创新区的组成元素 - 经济资产包括驱动、培育和支持创新区发展的相关企业、机构和组织，通常通过科技企业、高等学府或研究机构作为引擎 [26] - 物理空间不仅包括办公场所和住房，还应包含购物中心、广场、公园、交通、学校等承载人类活动所需的物理载体 [26] - 社交网络是创新区成功的关键，需要高校、科技企业与科研机构展开有序频繁的交流与信息共享 [26] 科技创新企业与机构的关注点 - 人才是创新区的主力军，靠近人才源头如高校是全球创新区的重要特点之一 [29] - 成本是企业选址的重要因素，我国以较低的土地、能源和人力成本多年排名第一，但优势较以往明显下滑 [29][31] - 便利度包括企业对外联系、员工生活工作、城市营商环境等，其中交通通达性在全球化经济发展下十分重要 [36][37] - 产业链与产业生态系统的完整性是支持科技创新企业发展的重要条件，包含产业链上下游及更多利益相关方参与 [39] 旧金山米逊湾案例启示 - 加州大学旧金山分校（UCSF）进驻带动区域发展，形成超过200家生命科学公司集群，包括新基医药（市值700亿美元）、辉瑞等大型国际医药公司 [43][47] - UCSF通过自身商业化机构UCSF创新创投支持创业，催生超过200家初创公司，是区域长期保持产业活力的重要因素 [52] - Mission Bay打造职住混合城市社区，包含6,000套住宅、56万平米办公空间、4.6万平米商业空间及49英亩以上公共公园 [57] - 区域吸引70多家孵化加速器进驻，成为生命医学创新创业圣地，2006至2016年间孵化出数百家生命科学或医疗技术初创公司 [58] 剑桥市肯德尔广场案例启示 - 区域被称为"全球最具创新性的1平方英里"，2022年获得NIH资金31.72亿美元、VC资金235.92亿美元，拥有10,119项专利 [65] - 麻省理工学院连续11年QS排名世界第一，关注研究成果市场化，搭建学校、企业、政府三方交流平台 [68][70] - 政府积极干预，2010年启动"创新波士顿"战略，将肯德尔广场改造为适合孵化创新的城市空间 [74] - 区域内辉瑞、阿斯利康等医药巨头落户奠定产业地位，风投机构支持初创企业成长，80%为创业企业 [80][83] 伦敦知识园区案例启示 - 以国王十字车站为中心1英里范围内由73个知识机构发起成立，成为世界最大知识集群之一，拥有98,500名学生、57,000名员工 [86][89] - 片区改造后拥有发达地铁线路，可便利到达伦敦5个国际机场，欧洲之星2小时16分可达巴黎市中心 [90] - 规划建造约10万平米公共空间，约占开发面积40%，通过谷仓广场、潘克拉斯广场及运河走廊等节点促进人才交流 [92][94][99][101] - 吸引谷歌、Meta、Rolls-Royce等科技巨头入驻，形成科技、媒体、娱乐、金融、时尚等多产业融合 [89][106] 创新区建设经验总结 - 引入"锚"机构如大学、研究机构是创新区成功的关键因素，可培育集聚人才并助推科研成果产业化 [110] - 政策制度是政府、科研机构与企业之间的纽带，维持科研机构与商业化组织在创新创业生态系统中的平衡 [113] - 资本是推动科技创新走向商业市场的重要助力，如深圳创新投累计投资金额约936亿元，助力245家投资企业上市 [114] - 创新区需要大企业与创业企业共生，既保持创新活力又具备资金及伙伴联盟关系 [122] - 规划应重视土地混合利用开发，提倡商业、居住、娱乐等功能融合，并加强交通设施建设避免"孤岛化"发展 [125][131]