行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1][2] 核心观点 - 2024年北京办公楼市场搬迁交易持续增加，中关村、望京等科技中心去化表现位居前列 [3] - 零售物业市场新增供应保持活跃，更多老牌项目启动调改升级 [3] - 仓储物流市场北京降本升级换迁需求日趋高涨，天津廊坊以价换量推动市场复苏 [3] - 商务园区市场重点区域产业集聚性强化，需求承压推动租金加速下行 [3] - 物业投资市场机构投资者交易金额占比过半，交易资产类型分布更趋均衡 [3] 办公楼市场 - 2024年第四季度，中关村与丽泽区域新增办公面积12.9万平方米，全年新增供应总量19.2万平方米，同比降幅达74% [5] - 全年新租需求总面积同比减少5%，搬迁交易占全年新租面积的80% [5] - TMT板块成为驱动新租需求的主力军，金融行业新租需求下降明显，专业服务需求稳列第三 [5] - 全年全市净吸纳量达34万平方米，带动全市空置率年末同比下降0.7个百分点至21.0% [5] - 年末全市平均租金面价环比下降3.4%，至每月每平方米256.6元，年度累计跌幅10.7% [6] 零售物业市场 - 2024年第四季度，北京零售物业市场新增供应42.9万平方米，全年新增供应逼近100万平方米 [11] - 2024年1-11月北京社销总额同比下降2.8%，餐饮收入和穿类商品零售同比分别下降5.1%和3.9% [12] - 全年餐饮新增店铺占比48%，运动户外、奢侈品等品牌布局有所放缓 [12] - 全年净吸纳量同比提升38%至87.5万平方米，季末空置率同比下降0.7个百分点至7.3% [12] - 季末全市购物中心首层平均租金环比加速下跌0.9%至每天每平方米30.4元，全年平均租金累计下跌1.2% [13] 仓储物流市场 - 2024年第四季度，北京无新增高标仓储物流项目交付，全年合计放量33.2万平方米 [16] - 全年净吸纳量历史首次为负值达-9.3万平方米，年末全市空置率维稳在24.4% [16][17] - 平均租金连续第二年下跌至每月每平方米50.8元，全年同样本比跌幅走阔至-9.2% [17] 商务园区市场 - 2024年第四季度，北京商务园区市场未录得新项目交付使用，全年新增供应量同比下降78%至20.9万平方米 [19] - 本季度全市净吸纳量由负转正录得2.9万平方米，新租需求超过七成来自TMT [20] - 全年整体市场净吸纳量同比下降78%录得6.0万平方米，TMT和医药及生命科学板块占新租需求的3/4 [20] - 本季度全市平均租金报价环比下降1.6%，全年降幅达到4.9%，至每月每平方米148.5元 [21] 物业投资市场 - 2024年第四季度，北京物业投资市场录得16笔交易，共计交易总额99.3亿元，环比增长129% [28] - 全年累计交易达成46笔，总金额372.6亿元，同比增长12% [28] - 全年自用买家交易金额占比同比下滑，机构投资者占比由24%上升至51% [28] - 全年综合体、零售物业、工业物流交易金额同比提升较为明显，推动资产类型分布更显均衡 [28] 2025年展望 - 2025年北京办公楼市场仅有两个新项目入市，带来总计24万平方米的办公面积增量 [10] - 2025年北京零售物业市场预计迎来80余万平方米的新增供应 [15] - 2025年北京商务园区市场预计会有八个新项目总量近90万平方米投放到市场 [27]