行业投资评级 - 行业评级为买入 [2] 核心观点 - 房企销售市场表现回升，销售金额同比由负转正，市场景气度回升 [2] - 房企拿地规模边际稳定，但力度持续低位，强信用强投资房企拿地金额占比达88% [2] - 房企融资成本维持稳定，但海外债和信托发行困难 [2] - 市场尚需观察，板块估值波动，建议关注后续政策进程及空间 [3] 房企销售 市场概况 - 24年10月百强房企实现销售金额4654亿元，同比增长4.9%，重点上市房企实现销售金额3162亿元，同比增长7.8%，市场景气度回升 [2][18] - 10月重点城市新开盘去化率为57%，接近21年同期去化率 [21] 房企概况 - 24年10月主流房企销售分化，时代中国、中海、融创销售同比增长超50%，越秀、世贸、保利、阳光城超20%，华润、滨江、美的、合景泰富超10% [2][43] - 2024年1-10月并无房企实现销售同比增长，中海、绿城、华润年内跌幅最小，央国企的经营稳定性明显优于民企 [43][46] 房企拿地 规模与力度 - 24年10月44家样本房企合计拿地规模284亿元，同比下降67%，环比下降9%，强信用强投资房企拿地金额占比达88% [2][48] - 10月44家样本房企合计拿地力度为9%，较上月下降8pct，绿城、华润当月拿地规模位居前列 [53] 区域分布 - 大部分房企布局重点仍为东部核心一二线城市，万科、招蛇、绿城、龙湖、滨江、越秀、华发年内拿地八成以上位于东部核心一二线城市 [58] - 24M1-10房企一线拿地占比进一步提升，一线占比为46%，较23年提升9pct，二线则较23年小幅下降至51%，三四线拿地占比仅为3% [58] 利润率 - 24年10月，12家主流房企拿地毛利率预计为30%，环比上月持平，保利、招商、金茂拿地利润率最高，分别为42%、36%、34%，滨江由于获取一宗杭州核心区域高溢价率地块拉低了自身拿地毛利率，仅为4% [64][65] 房企融资 融资规模 - 24年10月，全口径房企实现整体融资1176亿元，环比下降22%，同比下降9%，10月融资维持低位，较23年月均规模下降35% [68] 融资成本 - 10月房企境内债券平均融资成本为2.90%，环比下降2bp，信托融资成本为5.32%，环比下降119bp，成本大幅下行 [2] 融资渠道 - 24年10月信用债、海外债净流出30亿元，发行到期比为0.89x，信用债发行到期比为1.20x，海外债并无发行 [2] 房企估值及投资建议 - 近一个月以来，沪深市场房地产板块表现优异，港股市场房地产板块表现不佳，需求端改善主要由9月末中央政策表态及核心城市放松带来的情绪及信心改善带来 [3] - 建议关注后续政策进程及空间，监测基本面热度变化及企业经营弹性 [3]