报告行业投资评级 - 北京办公楼市场新兴区域主导,市场去化边际改善,超甲级和核心市场调整,带动租金加速下行[3][4] - 北京零售物业市场高端品牌需求疲软,平民消费持续发力,市场租金步入下行通道[7][8] - 北京仓储物流市场需求遇冷,租金跌幅加剧,环京需求持续释放[10] - 北京商务园区市场TMT行业调整持续,全市仅两个子市场正吸纳,整体租金下行[13][14][15] - 北京物业投资市场交易板块更显多元化,核心区域资产成交放量[20][21] 报告的核心观点 - 北京办公楼市场新租需求以搬迁为主,金融科技、基金和保险类租户推动金融行业重回需求首位,TMT保持平稳[4][5] - 北京零售物业市场高端品牌调改或关店,平价餐饮及小吃快餐等平民消费业态持续发力[7][9] - 北京仓储物流市场新增需求疲软,以价换量策略持续激发市场活力,制造业和第三方物流为主[10][11][12] - 北京商务园区市场TMT行业调整持续,医药健康和文体娱乐类企业有所表现[14][15][17][18] - 北京物业投资市场交易活跃度下降,但消费和产业类REITs相关板块资金活跃度明显[20][21][25] 分区域总结 办公楼市场 - 新兴区域如丽泽、石景山、通州等凭借性价比优势吸引来自区内和区外的租户升级换迁[4] - 金融街、CBD等核心子市场高租金楼宇的租户稳定性和去化均面临挑战[4] - 望京、燕莎和东二环子市场受退租和临近区域竞争压力的影响,净吸纳量均录得负值[4] - 未来六个月中关村、丽泽和石景山区域将迎来近39万平方米的优质办公面积[6] 零售物业市场 - 高端品牌调改或关店,平价餐饮及小吃快餐等平民消费业态持续发力[7][9] - 王府井、三里屯、奥体商圈表现稳健,中关村、望京、西单、CBD商圈降幅相对明显[8] - 未来六个月北京将有96万平方米的新增零售物业供应,新商圈加速崛起的同时,老商场升级焕新仍将是主旋律[9] 仓储物流市场 - 北京市场需求遇冷,成交量下降,存量可租面积去化艰难,空置率创新高[10] - 平谷马坊和廊坊安次等离北京40-70公里圈层的子市场,租金将面临较大下行压力[12] - 未来六个月北京、廊坊、天津三地将合计新增60万平方米仓储物流供应[12] 商务园区市场 - TMT行业调整持续,全市仅中关村软件园和顺义录得正吸纳[14][15] - 医药健康和文体娱乐类企业有所表现,但整体租金下行[15][17][18] - 未来六个月北京商务园区市场将迎来48万平方米新增供应,其中生命科学专项园区占比近六成[19]