政策背景与市场演进 - 经济发展模式从追求规模速度转向注重质量，对企业融资方式提出新要求[1] - 2021年国资委75号文将ABS中的差额补足承诺等纳入融资担保管理，对央企利用ABS融资形成限制[1] - 权益型融资产品成为焦点，可有效降低企业财务杠杆和偿债压力[1] - 市场融资模式从并表权益型类REITs、公募REITs，拓展至无主体增信ABS，再到持有型不动产ABS，路径清晰[2] 产品定义与推出过程 - 持有型不动产ABS于2023年4月在基金业协会备案分类中由“类REITs”更名而来[3] - 首单产品“华泰-中交路建清西大桥持有型不动产资产支持专项计划”于2023年12月25日发行，规模19.60亿元[4][7] - 2024年4月19日，上海证券交易所进行官方定义宣讲，产品定位为可与公募REITs衔接的场内标准化权益产品[4][5] 核心产品特征与制度安排 - 产品结构平层为主，不通过结构化增厚优先级收益，突出资产信用[5] - 资产范围涵盖所有公募REITs资产及商业物业、无法发行公募REITs的基础设施[5] - 允许不持有项目公司全部股权（70%以上）并配备杠杆（约50%）[5] - 产品期限与底层资产存续期匹配，具有长久期特点[5] - 不得设置差额补足、保证担保等主体刚性增信措施[5] 市场案例与发行情况 - 截至2024年8月30日，上交所共受理4单持有型不动产ABS，已发行2单，总受理（拟）发行规模约95.56亿元[7] - 案例1（特许经营权类）：发行规模19.60亿元，期限21年，底层资产为清西大桥通行费收入[7][8][9] - 案例2（产权类）：发行规模11.70亿元，期限66年，底层资产为上海、杭州、武汉的保障性租赁住房[7][10][11] 产品优势与未来方向 - 对发行人：可盘活存量、优化财务结构、准入灵活（较公募REITs门槛宽松）、管理高效[12] - 对投资者：结构简化、可参与定制化设计与激励创新、有助于风险分散[13] - 未来需关注资产适配性、投融资衔接机制、投资思路向股性逻辑转变及二级市场交易流动性[13]