行业复苏与杠杆影响 - 美国酒店行业已从疫情中完全恢复 2023年平均每日房价(ADR)和每间可用客房收入(RevPAR)创历史新高 [2] - 酒店REITs股价仍比疫情前水平低20%以上 存在明显定价差异 [2] - 行业复苏与REITs表现脱节可能源于杠杆与周期性的相互作用 [4] 杠杆的双重效应 - 杠杆本质上是放大器 既能放大收益也能放大亏损 在景气周期中提升收益 在衰退周期中加剧亏损 [5] - 财务困境成本是杠杆的第二重影响 疫情期间酒店EBITDA归零或为负值 导致贷款契约面临违约风险 [6] - 多数酒店REITs为避免违约采取三种稀释性措施：低价增发股票 低谷出售资产 优先股大量转普通股 [6] APLE的差异化表现 - APLE是唯一实现FFO和股价完全恢复的酒店REIT [7] - 公司疫情前杠杆率仅25%(行业平均40%-60%) 避免了财务困境和股权稀释 [10] - APLE保持资产基础和股本不变 行业收入恢复直接转化为AFFO/股恢复 [12] - 尽管物业组合RevPAR较低(3Q23为122.91美元) 但地域分布均衡 与GDP比例匹配 [8] 行业杠杆策略启示 - 理想杠杆水平取决于行业稳定性 稳定行业可承受更高杠杆 [15] - 低波动REITs适合高杠杆投资(三净租赁/工业地产/通信塔等) 高波动行业(酒店/写字楼/购物中心)应保持低杠杆 [15] - 当前酒店REITs存在明显错误定价 低杠杆APLE交易于12.3倍AFFO 而高杠杆PEB达15.5倍 [16] 投资机会判断 - APLE凭借保守资本结构成为行业明确投资机会 [17] - 市场过度关注物业品质(如PEB)而忽视财务风险 高杠杆REITs在当前周期中估值偏高 [16]