公司对监管问询的回复 - 东方电缆回复上交所监管工作函 就公司计划向关联方购买人才公寓的交易进行说明 [1] 交易概述 - 东方电缆计划斥资7329.90万元 向控股股东旗下关联方宁波东方南苑置业购买32套“云榭璞庭”住宅作为人才公寓自用 [1] - 交易总价7329.90万元 折合单价约1.75万元/平方米 [4] 交易对手方财务状况 - 交易卖方东方置业财务状况堪忧 截至2025年11月30日总资产7.3亿元 净资产为-9251.31万元 已资不抵债 [1] - 东方置业2025年前11个月净利润为-1031.74万元 经营活动现金流量净额为-2.67亿元 [1] - 截至2025年11月底 东方置业货币资金仅4020.36万元 长期借款高达4.19亿元 其他应付款达3.78亿元 [2] 标的资产状态与风险 - 标的房产所在“云榭璞庭”项目土地处于抵押状态 抵押给中国农业银行宁波北仑分行 实际借款金额约4.2亿元 抵押期限至2026年9月25日 [2] - 若未按期还款将无法取消土地抵押 对房产销售和过户造成实质性障碍 [2] - 控股股东东方集团已承诺对东方置业的未清偿债务全额承担还款责任 银行同意将贷款期限延期至2028年9月 [2] - 项目所有楼栋已全部结顶 进入精装修阶段 预计2026年10月30日前完成精装修 2027年2月28日前完成竣工验收 [2] - 公司认为结合资金与开发进度 项目不存在无法交付或烂尾风险 [3] 交易定价与必要性 - 公司认为交易单价1.75万元/平方米具有合理性 列举周边楼盘“滨江天街·江与城”毛坯备案均价20100元/平方米 加装修后约23100元/平方米 “奥克斯悦云庭”备案均价21500.15元/平方米作为参照 [4] - 购买必要性基于员工居住需求 截至2025年11月底员工总数1788人 现有50套租赁宿舍已无法满足需求 [4] - 2025年前11个月租金支出已接近100万元 且租金呈增长趋势 [4] - 公司测算购买房产按50年使用年限年均成本约146.6万元 租赁同等面积年租金成本约172.3万元 购买比租赁更经济 [5] 付款安排与利益输送质疑 - 监管关注标的房产预计2027年12月30日前交付 但公司原计划提前两年付清全款 质疑是否存在提前付款缓解关联方资金紧张或输送利益 [5] - 公司回应付款方式已调整为分期支付 首付款50% 通过竣工验收备案后支付35% 取得不动产权证后支付15% [5] - 公司称调整后的付款方式不存在缓解关联方资金紧张或输送利益的情形 [5]