行业核心特征 - 2025年商业地产行业呈现“体验经济崛起、存量资产盘活、生态协同深化”的显著特征 [1] - 行业面临消费者对同质化空间审美疲劳以及存量物业竞争激烈的核心挑战 [1] - 行业趋势正从“开发商”向“运营商”转型，精细化、可持续的运营能力成为关键 [1] 公司战略定位 - 合生商业作为合生创展的战略支柱业务，其“压舱石”作用日益凸显 [1] - 公司战略重心锚定“可持续商业生命力”，聚焦“顾客价值挖掘”与“生态协同共建” [1] - 公司通过“新内容、新场景、新链接”的系统性布局，为行业提供从空间运营到价值共创的观察样本 [1] 多业态市场表现 - 购物中心、产办与写字楼、酒店与公寓等多业态协同并进，展现稳健成长态势 [2] - 购物中心板块中，“合生汇”与“超极合生汇”品牌价值持续攀升 [2] - 北京朝阳合生汇以近85亿元销售额、超4100万人次客流稳居北京热门购物中心TOP1 [2] - 上海五角场合生汇销售额突破66亿元，年客流达3900万人次，均实现稳步增长 [2] - 北京超极合生汇体量达46.5万平方米，单日客流峰值超40万人次，刷新北京购物中心纪录 [2] - 产办与写字楼领域全年招商去化率超90%，完成8756平方米的空间优化调改 [3] - 北京朝阳合生财富广场与上海静安MOHO写字楼均实现100%满租，客户满意度达98% [3] - 酒店与公寓业务依托服务品质升级与精细化运营赢得市场认可 [3] 运营进阶与场景构建 - 公司运营升级围绕“人”展开，通过内容焕新、场景融合与情感链接构建可持续商业生态 [4] - 新场景塑造注重“在地化”与“生态化”深度融合，跳出“标准化复制”逻辑 [4] - 广州花厅坊与成都温江合生汇等项目通过在地化场景提升了文化辨识度和消费者情感共鸣 [4] - 2025年在营购物中心引进各类“首店”超265家，形成“头部项目带动、区域特色补充”的梯队布局 [5] - 公司根据区域客群需求精准匹配品牌，在核心城市引入国际潮流品牌，区域项目侧重满足品质生活需求 [5] - 全年推进超过20项硬件与服务升级，涵盖母婴室优化、停车场节能改造、导视系统更新等具体场景 [5] - 通过举办千余场市场活动构建情感与社交纽带，体现“从交易到关系”的运营思维 [5] 轻资产拓展模式 - 2025年共获取轻资产项目7个，布局合肥、济南、石家庄等高潜力城市 [6] - 轻资产模式业主方涵盖国企、民营企业等 [6] - 模式并非简单“品牌输出”，而是通过成熟运营体系、品牌资源库与资产管理经验能动性赋能合作方 [6] - 采取“一店一策”提效运营以提升资产回报率，实现运营管理能力的价值外溢 [6] - 预期项目在“十五五”期间陆续入市，将形成稳定的管理费与业绩分成收入 [6] 发展策略总结 - 公司以长期主义心态深耕运营，以用户思维创新场景与内容 [6] - 多业态协同、轻重并举的发展策略，以及围绕“顾客价值”展开的运营逻辑，构筑了稳健的基本盘 [6] - 公司通过打造有内容的场景、有温度的链接，推动商业空间从“交易场”向“生活场”演进 [6]