核心观点 - 嘉里建设2025年在中国内地的销售额实现爆发式增长，同比增幅高达1646.5%，达到227.87亿元，主要归功于上海豪宅项目“金陵华庭”的热销 [2][3][4] - 公司业绩增长高度依赖单一项目，且面临“增收不增利”的财务困境，毛利率显著下滑，其他城市项目销售疲弱 [6][8][9] 销售业绩与增长驱动 - 2025年，嘉里建设在中国内地的销售额为227.87亿元，同比增幅达到1646.5%，成为百强房企中销售额增幅最大的企业 [2][4] - 销售额的爆发式增长绝大部分源于上海豪宅楼盘“金陵华庭”，该项目在2025年累计销售金额逾220亿元，几乎贡献了全部内地销售额 [3][4] - 金陵华庭一期于2025年3月开盘，均价18.9万元/平方米，158套房源售罄，总销售额达92.34亿元，创下当时上海单次推盘总金额最高纪录 [3] - 二期于2025年9月开盘，均价20.5万元/平方米，开盘当日售罄，总货值逾98亿元，打破了自身保持的纪录 [4] - 三期于2025年11月开盘，均价20.6万元/平方米，最后40套房源收获61组有效认购，预计货值约30亿元 [4] - 相比之下，公司在其他城市的项目销售缓慢，例如沈阳雅颂阁项目2025年上半年销售额为3.18亿元，武汉江城府为1.51亿元，其他项目销售额未过亿元 [6] 项目布局与投资 - 公司布局主要位于中国香港及内地的上海、武汉、沈阳、天津、深圳、杭州等核心城市 [3][7] - 上海金陵路项目为城市更新项目，公司累计拿地金额高达221亿元，总开发体量达65.5万平方米 [3] - 业内预计金陵路项目总体投资或达400亿元，对公司的现金流和开发运营能力构成考验 [6] - 公司发展模式与港资房企一致，采取商业“收租”与地产开发并举的保守扩张策略，定位于高端产品线 [8] - 公司在上海市场经营多年，但拿地节奏稳健，直到2021年及2022-2023年才分别获取浦东巨峰路TOD项目和金陵路项目 [8] 财务表现与盈利能力 - 2025年上半年，公司实现合并收入99.54亿元，同比增长65% [8] - 同期，公司期内基础溢利为9.78亿港元，同比下降30%；股东应占溢利为6.12亿港元，同比下降22% [8] - 毛利率从2024年同期的45%大幅下降至27% [8] - 基础溢利下跌的原因包括：发展物业毛利率下跌、租赁收入减少、税项增加，以及新落成投资物业的开业前支出和未资本化的融资费用增加 [8] - 上海金陵华庭项目虽销售火爆，但尚未到达利润确认的时点 [9] 公司背景与管理层 - 嘉里建设由马来西亚首富郭鹤年家族掌控，郭鹤年享有“亚洲糖王”和“酒店大王”美誉，其家族业务广泛，涵盖物流、酒店、食品等，旗下知名品牌包括金龙鱼、香格里拉酒店等 [7] - 公司董事会主席、行政总裁及执行董事郭孔华（郭鹤年之子）于2022年5月上任，更加注重中国内地业务的扩张 [7] - 2025年10月底，郭孔华以约1.17亿元的总价购买了金陵华庭一套449平方米的房源，为上市公司贡献了2300万元的收益 [5] - 管理层对上海高端住宅项目的市场反应感到满意，但对其他城市项目销售的疲弱态势表示关注 [9] - 管理层对香港及内地经济的长期前景保持乐观，但承认短期内整体经济和房地产市场仍面临显著挑战，公司将优先确保公司的稳健性与韧性 [9]