核心观点 - 嘉里建设在2025年中国内地房地产市场调整期间，凭借上海豪宅项目“金陵华庭”的热销，实现了销售额的爆发式增长，同比增幅高达1646.5% [1][2][4] - 公司业绩增长高度依赖单一项目，且面临“增收不增利”的财务困境，毛利率显著下滑，其他城市项目销售疲软 [4][8] 2025年销售业绩表现 - 2025年，嘉里建设在中国内地的销售额达到227.87亿元，同比增幅高达1646.5%，成为百强房企中销售额增幅最大的企业 [1][4] - 公司内地销售额的爆发式增长绝大部分源于上海豪宅楼盘“金陵华庭”，该项目在2025年累计销售金额超过220亿元，几乎“撑起一片天” [2][3][4] - 作为对比，2024年嘉里建设在中国内地的销售额仅为24.77亿港元 [4] 核心项目“金陵华庭”详情 - 金陵华庭位于上海黄浦老城厢板块，是嘉里建设通过城市更新获得的地块，累计拿地金额高达221亿元，总开发体量65.5万平方米 [3][5] - 项目在2025年分三期开盘，均取得热销： - 一期于3月22日开盘，158套大平层房源以均价18.9万元/平方米售罄，总销售额92.34亿元，创当时上海单次推盘总金额最高纪录 [3] - 二期于9月21日开盘，首批房源以均价20.5万元/平方米售罄，总货值超过98亿元，打破了自身保持的纪录 [3] - 三期于11月16日开盘，最后40套房源均价达20.6万元/平方米，预计货值约30亿元 [3] - 2025年10月底，公司董事会主席郭孔华以约1.17亿元的总价购入该项目一套449平方米的房源，为上市公司贡献了2300万元的收益 [4] 公司业务布局与战略 - 嘉里建设由马来西亚首富郭鹤年家族掌控，业务布局主要位于中国香港及内地的上海、武汉、沈阳、天津、深圳、杭州等核心城市 [2][7] - 公司发展模式与港资房企一致，采取商业“收租”与地产开发并举的策略，定位高端产品线，扩张策略较为保守稳健 [7] - 公司自1992年进入上海市场，打造了静安嘉里中心、浦东嘉里城等地标，但拿地节奏缓慢，直到2021年后才陆续获得浦东巨峰路TOD项目和金陵路项目 [7] - 现年47岁的董事会主席兼行政总裁郭孔华于2022年5月上任后，更加注重中国内地业务的扩张 [7] 财务表现与挑战 - 2025年上半年，嘉里建设实现合并收入99.54亿元，同比增长65% [8] - 然而，公司陷入“增收不增利”的困境：期内基础溢利为9.78亿港元，同比下降30%；股东应占溢利为6.12亿港元，同比下降22%；毛利率从2024年同期的45%大幅下降至27% [8] - 基础溢利下跌的原因包括：发展物业毛利率下跌、租赁收入减少、税项增加，以及新落成投资物业的开业前支出和未资本化的融资费用增加 [8] - 上海金陵华庭项目虽销售火爆，但尚未到利润确认时点，而其他城市项目销售势头缓慢，例如沈阳雅颂阁上半年销售额为3.18亿元，武汉江城府为1.51亿元，其他项目销售额未过亿元 [4][8] - 金陵路项目作为大型城市更新项目，业内预计总体投资或达400亿元，对公司的现金流和开发运营能力构成考验 [5] - 公司对香港及内地经济的长期前景保持乐观，但承认短期内整体经济和房地产市场仍面临显著挑战 [9]