行业周期与转折点预测 - 中国房地产行业在经历周期调整后 或将在2026年迎来转折点 [1] - 在房贷利率和租金不变的假设下 预计2026年11月前后净租金回报和房贷利率将拉平 [1] 2026年核心观察点 - 三个市场关注点包括：二手房库存变化 “金融16条”到期后的政策衔接 个别房企债务展期事件的走向 [1] - 一个自然均衡点指向：净租金回报和房贷利率何时拉平 [1] 当前市场供需与价格现状 - 截至2025年11月 全国49城二手房存续挂牌套数较2024年末净增长12% [1] - 2025年同期二手房成交面积多数月份同比为负 [1] - 供需失衡导致价格承压 2025年11月70城二手住宅价格指数环比下跌0.7% 跌幅较年中有所扩大 [1] 核心逻辑与均衡点测算 - 净租金回报率与房贷利率的差值收窄是助力推动需求企稳的核心逻辑 [2] - 目前样本城市租售比与房贷利率差值约为60个基点 [2] - 假设租金水平和房贷利率不变 按2025年以来房价月均跌幅线性外推 预计到2026年11月两者将基本拉平 [2] - 若房贷利率进一步下调或租金上涨 均衡点可能提前到来 [2] 资本市场历史类比与预期 - 类比美国2009年经验 当净租金回报率与房贷利率差值由负转正后 房地产股票或会出现显著超额收益 [2] - 均衡点临近时 资本市场或提前对二手房去库存进行定价 [2] - 去库存速度将直接影响房价企稳节奏 [2]