政策调控 - 2025年8月25日“沪六条”新政落地，核心在于外环外全面放开限购，沪籍家庭及单身人士在外环外购房不限购，非沪籍购房社保要求降至1年[2] - 公积金贷款额度大幅提升至最高216万元，且商业贷款利率不再区分首套与二套，显著减轻改善型购房者压力[2] - 政策嵌入绿色激励，购买符合标准的新建绿色建筑，贷款额度可上浮15%，引导“好房子”标准[2] - 2025年最创新的政策是“房票”制度，从青浦试点扩展至徐汇等市中心，选择货币补偿后在18个月内购房，每平方米建筑面积奖励2000元[6][7] 市场表现与结构分化 - 2025年上海楼市呈现“冰火两重天”格局，核心区豪宅价格稳步上扬，徐汇滨江、静安寺等地王项目建面均价突破16万至20万元/㎡，部分项目开盘即售罄[3] - 远郊部分老旧住宅价格较2023年回落30%至40%，崇明、金山等区域部分新建商品住宅建面单价跌破万元，流动性减弱[3] - 2025年1至11月，上海商品住宅成交建筑面积505.20万㎡，但TOP10项目贡献了1126亿元销售额，市场集中度提升[3] - 9月二手房成交环比上涨3%，同比激增27%[2] 土地市场 - 2024年上海土地出让面积同比骤降57.5%，2025年延续趋势，供应减少50%以上[3] - 2025年1至11月，上海商品住宅用地成交建筑面积327.1万㎡，同比上涨3.48%；土地出让金1520亿元，同比增幅9.7%[3] - 土地市场呈现“缩量提价”模式，徐汇区S030501单元地块溢价率高达40%[3] 产品趋势与“好房子”标准 - “好房子”标准落地，核心要素包括核心区位、高品质装修及绿色健康技术，政策通过贷款额度上浮15%鼓励绿色建筑[5] - 购房者开始为品质买单，产品力重要性提升，典型案例为杨浦滨江因产品设计契合改善型需求而成为市场赢家[5] - 高福云境项目建面平均单价21万元/㎡，600㎡户型开盘当日售罄，销售额超过2024年全年同价段豪宅总和[5] 城市更新与市场展望 - “房票”制度目标从“去库存”转向“促循环”，旨在加速城市更新并激活二手房市场[7] - 截至年底，青浦试点已接待617组客户，123组认购成功；徐汇、普陀加速落地，预计2026年全面铺开，5.2万户城中村改造计划将释放购买力[7] - 展望2026年，市场结构性分化将持续，核心区优质资产坚挺，远郊房产面临调整，城市更新与产业升级（如张江、漕河泾、徐汇滨江）将成为楼市新引擎[8]