政策发布与核心定义 - 中国证监会于12月31日发布公告，全面启动商业不动产投资信托基金试点 [1] - 商业不动产REITs是一种让普通投资者也能“买楼收租”的金融产品，将商场、写字楼、酒店等商业不动产纳入试点范围 [2] - 公告共八条，对产品定义、基金注册、运营管理、专业机构职责及监管安排作出系统规定 [2] 市场影响与战略意义 - 商业不动产REITs是落实“盘活存量”、构建房地产发展新模式最直接、最市场化的金融工具 [2] - 该工具有助于房企轻资产转型，缓解债务压力，同时为公众提供分享优质商业地产收益的机会 [2] - 证监会同步印发通知，推动REITs市场高质量发展，加快构建规范、透明、开放、有活力、有韧性的市场体系 [3] 市场发展与产品创新 - 推进REITs扩容扩围，支持优质项目通过扩募、并购等方式做优做强 [3] - 将丰富REITs指数及ETF等创新产品，引导保险资金、社保基金等中长期资金入市 [3] - 推动将REITs纳入沪深港通标的，提升对外开放水平 [3] 投资者价值与市场前景 - REITs市场正从“试点探索”全面转向“体系化高质量发展”的新阶段 [3] - 中长期资金入市可从根本上改善REITs二级市场的流动性和投资者结构，使其成长为大众化资产类别 [3] - 对于普通投资者，REITs收益来源于实体资产的稳定租金和运营收入，与股票、债券相关性较低，具有较好的抗通胀和分散风险特性 [4] - 随着市场扩容、产品丰富、制度完善，普通投资者将能更便捷地投资过去门槛极高的核心不动产 [4]