公司债务重组完成情况 - 旭辉控股境外债务重组方案于12月29日正式生效，至此公司已完成境内外债务的整体重组，成为首批完成整体债务重组的民营房企之一 [1] - 公司境外债务重组涉及本息总额约81亿美元（约合567亿元人民币），通过债转股、本金削减等方式预计将削减债务约380亿元人民币，化债比例达67% [1] - 公司境内债重组涉及7笔公开市场债券，金额100.6亿元人民币，预计可削减债务超50亿元人民币，且未来两年无需支付本息 [1] - 公司境内债重组现金回购方案获得投资人超额申请，预计通过约2.2亿元的回购资金，实现首批约11亿元的债务化解 [2] - 随着境内外信用债重组陆续完成，公司有息负债总额预计将从2025年中期的842亿元压降至500亿元左右，有息负债规模及净负债率有望回落至2017年的水平 [2] - 公司债务结构由“短期高息”转向“长期低息”，财务成本大幅下降，财务杠杆率回归至健康水平 [2] 公司战略转型与经营状况 - 公司未来将彻底告别“高杠杆、高负债、高周转”的旧模式，转向“轻资产、低负债、高质量”的新路径 [4] - 公司明确聚焦“收租、自营开发业务、房地产资管业务”三大核心板块，对标铁狮门、黑石等国际知名企业，计划三年内实现重新“站起来” [4] - 公司制定了详尽的“五步走”战略规划，从债务重组完成、修复资本市场信用，到轻资产扩盘、完成盈利模式切换，最终实现股东回报重启 [4] - 今年以来，公司开发业务呈现收缩状态，表现为去化为先、不拿地、精简组织架构，所深耕的布局仅剩下五大区域 [4] - 公司通过与中国平安进行资产置换，获得浙江省宁波市慈溪市项目50%股权，从而完全持有该项目 [5] - 今年前11个月，公司累计合同销售金额为151亿元人民币，股东权益应占合同销售金额为78亿元人民币 [5] - 今年上半年，公司收入为122.81亿元人民币，期内亏损为62.39亿元人民币 [5] 行业债务重组进展与对比 - 2025年房企化债取得突破性进展，完成境内及境外债重组的企业包括融创、富力、奥园、远洋、时代中国、龙光、旭辉、碧桂园等 [7] - 多数民营房企通过削债方式的重组，大幅减轻了债务端的压力 [7] - 就碧桂园、融创、旭辉三家大型民营房企对比来看，在境外债方面，融创的削债比例最高，达到100%；碧桂园、旭辉的境外债削债比例分别约为66%和67% [7] - 在境内债方面，三家房企都削减了约50%的债务 [7] - 根据对比数据，旭辉控股2025年中期末总有息负债为842亿元人民币，境内外重组规模占有息负债比例为78%，境外重组削债比例为67%，预估境内外重组总削债为430亿元人民币，重组完成后总有息负债约500亿元左右 [8] - 融创中国2025年中期末总有息负债为2548亿元人民币，境内外重组规模占有息负债比例为33%，境外重组削债比例为100%，预估境内外重组总削债为760亿元人民币，重组完成后总有息负债小于1788亿元人民币 [8] - 碧桂园2025年中期末总有息负债为2983亿元人民币，境内外重组规模占有息负债比例为47%，境外重组削债比例为66%，预估境内外重组总削债为900亿元人民币，重组完成后总有息负债小于2083亿元人民币 [8] 行业转型趋势 - 在完成债务重组后，如何“活下去”成为多数民营房企的下一步命题，与旭辉转型路径相似，多数民营房企转向了轻资产赛道 [9] - 例如，融创成立了聚焦于不良资产盘活和城市更新项目的代建公司；碧桂园在“二次创业”中聚焦品质地产与智能建造领域 [9] - 轻资产业务不需要大量资本投入，不增加有息负债，能帮助企业在“失血”后以最低的成本恢复造血能力 [9] - 出险房企多年积累的核心能力（如产品、品牌、团队、管理流程）并未完全消失，将其迁移至盘活存量资源是合适的转型发展路径 [9] - 整个行业正从增量开发转向存量运营，物业、资产管理等赛道空间广阔 [9]