深圳豪宅市场近期表现 - 深圳豪宅市场近期出现抢购热潮，多个高端项目开盘销售额惊人，中信信悦湾项目开盘两小时销售额达100亿元[2] - 深圳湾澐玺项目于11月底开盘，单日销售额达130亿元，创下2025年全国单盘首开纪录[4] - GCC联泰超总湾项目首开销售额为53亿元[4] - 近一个月内，深圳四个豪宅项目（信悦湾、澐玺、招商玺等）合计吸金近300亿元[9] 深圳房价结构变化 - 深圳房价天花板被大幅推高，中信信悦湾项目备案均价为24.4万元/平方米，最高单价达38万元/平方米，突破了此前深圳湾澐玺保持的纪录[2] - 作为对比，上海近期豪宅天花板价格约为32万元/平方米[3] - 深圳楼市呈现“K型”走势，高端豪宅市场火热与普通二手房及刚需市场冷清形成鲜明对比[9] - 深圳二手房价格仍在调整，部分区域价格已跌回2016年水平[10] 政策与市场环境 - 深圳“70/90”政策（要求项目70%以上户型面积小于90平方米）已彻底翻篇，不再限制豪宅户型设计[7][8] - 政策变化使得豪宅产品得以纯粹化，例如中信信悦湾项目起步户型即为200平方米以上的一本证大平层，解决了过去“双拼房”带来的交易难题[7] - 富豪抢购豪宅的动机被解读为在“资产荒”背景下，寻求资产保值以对抗通胀和货币贬值的金融避险行为[11] 具体项目背景与交易结构 - 中信信悦湾项目前身为佳兆业持有的东角头项目，佳兆业于2013年以58亿元收购深圳航运集团70%股权曲线获得该地块，当时货值预估超300亿元[5] - 项目后因佳兆业爆雷陷入停滞，最终由债权人中信通过“服务信托”模式接手并盘活[6][7] - 该模式旨在隔离原有债务，通过高价销售项目实现资金回收，覆盖资金成本、建安成本及项目停滞产生的隐性成本，并保障债权人退出及原业主部分权益[7] - 当前高房价部分被解读为包含“解套溢价”，买家在某种程度上为上一轮地产泡沫的善后买单[7]