核心政策框架 - 中央经济工作会议提出房地产供给侧改革核心思路为“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，该思路在全国住房城乡建设工作会议上得到进一步细化和落实 [1] 因城施策与市场特征 - 因城施策是“稳市场”的根本遵循，因房地产具有鲜明的区域性市场特征，不同城市甚至同一城市不同区域的供求格局存在较大分化 [1] - 各地需在精准掌握人口流动趋势、住房存量现状、新建商品住房库存、二手住房挂牌量等核心数据基础上，严格遵循“人-地-房-钱”协同匹配原则，实施精准调控 [1] 控增量的内涵与措施 - 控增量核心是顺应存量时代趋势转变发展思路，因房地产市场已进入存量主导的新阶段，这是市场发展的必然趋势 [2] - 当前全国城镇存量住房规模大，改善性需求成为市场主体，且多通过“一买一卖”置换实现，决定了市场需从增量扩张转向存量提质 [2] - 房地产过剩的城市应严控新增房地产用地，重点结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地 [2] - 鼓励以自主更新、原拆原建方式改造老旧住房，避免额外新增房屋数量，从源头控制新增供给以缓解供求矛盾、稳定市场预期 [2] 去库存的路径与协同效应 - 去库存并非简单的库存消化，而是兼顾市场稳定、民生保障与城市升级的系统性工程 [2] - 推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等，可快速消化市场存量、缓解房企资金压力，同时拓宽保障房供给渠道、降低其建设周期与成本，实现“去库存”与“补保障”双重突破 [3] - 目前浙江、四川、山东、湖南等省份已发行专项债券用于收购存量商品房并转化为保障房，形成了可复制的实践经验 [3] - 实施城中村、城市危旧房改造工程，鼓励自主更新、原拆原建，能改善居民居住条件、激活存量住房价值，同时带动上下游产业发展，释放内需潜力 [3] 优供给的目标与举措 - 优供给是着眼长远“稳市场”的重要发力点，核心在于通过优化供给结构、提升住房品质，更好满足不同群体的多样化住房需求 [3] - 在住房保障层面，需进一步提高住房保障的精准性和有效性，加快实现人人住有所居 [3] - 在品质建设层面，围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维的“五好”要求，推广成熟经验和惠民实用技术，降低新建与改造“好房子”的成本 [3] - 加快推动“好房子”建设从示范试点迈向全面普及，全面提升住房在空间功能、绿色低碳和智慧化等维度的综合品质，以“好房子”撬动并持续释放改善性居住需求 [3] 政策逻辑与市场展望 - “控增量、去库存、优供给”三位一体、有机衔接，构成了房地产供给侧改革的完整逻辑链条 [4] - 供给端精准施策是实现房地产高质量发展的关键路径，随着各项举措落地见效，将推动房地产市场供求关系实现动态平衡，引导市场迈向更健康、更可持续的高质量发展新阶段 [4]