"国泰君安东久REIT"拟于2025年12月26日扩募份额上市交易；参考此前已完成扩募的REITs在发售前后的溢价率、业绩完成度以及后续市场表现等因素， 扩募上市后，预计二级市场价格或将低于扩募价格。 "国泰君安东久REIT"自2022年10月上市以来，2022年—2024年期间出租率维持在95%以上，但进入2025年，其出租率进入下降阶段，不同季度期末出租率 最低94.62%，季度平均出租率最低仅为93.61%。租金单价方面，首发及存续期间评估报告给出的运营期内市场租金增长率在3%—5%之间。实践中，最新 租金单价为30.34元/平方米/月，虽然较2023年以及2024年下半年有所提升，但与上市首年相比则下降了3.1%。 自2023年上市后，租金未如预测般稳定增长，反而呈下降态势；发行前预期与实际数值差异较大。2023年评估报告预测2024年的营业收入为10,486万元， 运营净收益为8,058万元；2024年实际营业收入10,905.74万元，经营净利润为5,118.36万元，可供分配金额7,768.27万元。 二、扩募探讨 1.动机与动力 "国泰君安东久REIT"自首发上市以来，受益于其较为稳健的出租率 ...