行业核心观点 - 全国房地产市场供求关系已发生重大变化 由需求旺盛转变为结构性供大于求 新建住房需求规模无法回到过去高峰[1] - 新房与二手房市场应被视为一个整体 两者共同解决居民住房问题[1] - 长远看 新型城镇化持续推进与城市存量优化调整有广阔空间 人民群众对高品质住房的新期待使行业仍有较大发展潜力[2] 行业投资与交易数据 - 2025年1月至11月 全国房地产开发投资同比下降15.9%[1] - 2025年1月至11月 全国二手房交易面积占住宅交易总量的比重已达45%[1] - 2025年前三季度 深圳 上海等核心城市二手房成交量同比增长20%到30% 北京 重庆 杭州 成都等城市同比增长均超10%[1] - 2025年前三季度 重点30个城市新房和二手房的总成交量同比已呈停止下降势头[2] - 当前商品房销售面积超过新开工面积 表明去库存在有力推进[2] 行业结构性趋势 - 二手房替代作用日益明显 二手房占比上升是今后一个时期的趋势[1] - 从国际经验看 进入城镇化后期以存量交易为主是普遍规律 如英国二手房交易占比普遍在70%以上 美国超过80%[1] - 市场自发调整与各地严控房地产增量是开发投资下降的原因[1] 行业政策与供给优化方向 - 应因城施策控增量 去库存 优供给[2] - 房地产过剩的城市应停止通过征地新增房地产用地 重点结合城市更新 城中村改造盘活存量用地[2] - 继续推动收购存量商品房用作保障性住房 安置房 宿舍 人才房等[2] - 继续用好城中村改造专项借款政策 加快已开工项目建设进度[2] - 以D级危险住房为重点实施城市危旧房改造 鼓励自主更新 原拆原建方式改造老旧住房[2][3] - 发挥住房保障轮候库作用 优化和精准实施保障性住房供应[2] - 实施房屋品质提升工程 推广建造“好房子”的经验和惠民实用技术[2][3] - 围绕好标准 好设计 好材料 好建造 好运维建设“好房子” 带动产业链升级[3]