当前抵押贷款利率水平 - 截至新闻发布时，根据Zillow全国平均数据，30年期固定抵押贷款利率为6.04%，20年期固定利率为5.89%，15年期固定利率为5.44% [2] - 可调利率抵押贷款（ARM）利率略高，其中5/1 ARM为6.13%，7/1 ARM为6.05% [2] - VA贷款借款人继续享受较低利率，30年期VA贷款平均利率为5.52%，15年期VA贷款平均利率为5.17% [3] - 再融资利率高于购房利率，30年期再融资平均利率为6.15%，15年期再融资平均利率为5.60% [3] 不同贷款期限的成本分析 - 以一笔40万美元贷款为例，30年期固定利率6.04%贷款，每月本金和利息支付约为2,409美元，贷款期内总利息支付约为46.7万美元 [5] - 相同贷款金额，15年期固定利率5.44%贷款，每月还款额升至约3,256美元，但总利息大幅降至约18.6万美元 [5] - 部分借款人选择30年期贷款以获得月供灵活性，同时在经济允许时进行额外还款以降低利息成本 [6] 抵押贷款产品市场趋势 - 固定利率抵押贷款在2026年继续主导市场需求，因其能提供利率确定性 [6] - 可调利率抵押贷款（如7/1 ARM）提供最初几年的固定利率，随后每年调整，但其初始利率目前常高于固定利率产品，降低了吸引力并增加了长期利率上升风险 [7] - 对于计划长期持有房产的买家，固定利率贷款在2026年仍是更安全的选择 [7] 2026年市场与利率展望 - 经济学家普遍认为2026年抵押贷款利率不会出现大幅下降，预期为缓慢下行而非快速下跌 [1][12] - 房屋销售可能增长9-10%，受压抑需求和 affordability 改善推动，但仍低于疫情前水平 [8] - 如果利率跌破6%，再融资活动可能激增 [8] - 尽管近期有所下降，抵押贷款利率仍保持在高位，住房市场依然紧张，价格高企，库存有限，许多地区竞争激烈 [8] 主要机构利率预测 - 抵押贷款银行家协会（MBA）预测30年期固定利率在2026年大部分时间将在6.4%附近徘徊 [9] - 房利美（Fannie Mae）预测利率将逐步下降，到2026年第四季度降至约5.9% [9][14] - 房利美经济与战略研究小组首席经济学家Mark Palim预测2026年底利率为5.9%，Realtor.com首席经济学家Danielle Hale认同此时间线 [15] - Rocket Mortgage引用房利美预测，2026年平均利率为6%，2027年降至5.9% [15] - 全美住宅建筑商协会（NAHB）预测2026年利率为6.17% [15] 影响利率的关键经济因素 - 通胀持续处于或低于美联储2%的目标、劳动力市场走弱以及额外的美联储降息，是可能推动2026年抵押利率低于6%的主要经济指标 [10] - 失业率升至4.5%以上预示着经济疲软，可能促使美联储进一步宽松并降低利率 [10] - 10年期国债收益率跌破4%与抵押贷款利率低于6%直接相关，这通常由全球避险情绪或财政紧缩引发 [11] - 年化GDP增长放缓至1.5-2%左右，支持美联储降息而不会引发经济过热风险 [11] 美联储政策与市场传导 - 美联储在2025年三次下调联邦基金利率，包括9月、10月和12月各降息25个基点 [16] - 抵押贷款利率往往跟踪市场预期而非政策宣布，在2024年和2025年，利率在美联储降息前就已下降，降息正式实施后反而停止下跌 [17] - 美联储已暗示2026年可能仅有一次降息，由于通胀风险和经济不确定性而持谨慎态度，市场已基本消化此预期，因此除非经济状况发生剧变，否则明年利率大幅下降的可能性不大 [18] 10年期国债收益率的核心作用 - 抵押贷款利率与10年期国债收益率的相关性高于与美联储政策利率的相关性 [19] - 截至12月18日，10年期国债收益率为4.12%，低于一年前的4.41% [19] - 抵押贷款机构在该收益率之上增加利差以覆盖风险和运营成本，当前平均利差约为2.09个百分点，较去年的2.31个百分点有所收窄，这是当前抵押利率低于2024年底的原因之一 [20] - 除非国债收益率显著下降或贷款机构利差进一步缩小，否则抵押贷款利率在2026年大部分时间可能维持在6%中段范围 [20] 对购房者的建议与市场策略 - 多数专家不建议购房者单纯等待利率下降，因为抵押贷款利率只是 affordability 的一个方面，房价高企和供应紧张同样关键 [21] - 根据圣路易斯联储数据，单户住宅的中位售价从2009年初的20.84万美元升至2025年中的41.08万美元，尽管部分地区市场降温，但许多都市区价格仍处于高位 [22] - 经济衰退不会自动解决 affordability 问题，更低的利率可能吸引更多买家入市，推高需求并再次拉升房价，真正的 affordability 改善需要利率和房价同时下降，而经济学家普遍认为2026年不会出现此情景 [22] - 对许多买家而言，更现实的策略是在当前约束条件下购房，关注 affordability、灵活性和长期资产积累，而非等待利率达到某个具体数字 [23]