核心观点 - 公司2025年第二季度核心每股运营资金为1.76美元，超出指引区间上限，展示了核心业务的韧性和投资组合的实力 [1] - 公司已完成Safe Harbor Marinas的出售，转型为纯粹的制造住房和房车社区业主与运营商，并利用出售所得大幅改善资产负债表、向股东返还资本并寻求核心资产再投资 [3][2][10] - 公司提升了2025年全年业绩指引，反映了第二季度的强劲表现和对核心业务持续增长的信心 [14] 财务业绩 - 2025年第二季度核心每股运营资金为1.76美元，超出指引区间上限 [1][10] - 北美同店物业净营业收入在第二季度增长4.9%，主要由制造住房投资组合的持续增长和稳定性以及成本节约举措推动 [1][6] - 制造住房同店物业净营业收入增长7.7%，同店物业入住率同比上升60个基点至97.6% [7] - 英国同店物业净营业收入在第二季度增长10.2%，收入增长9.5% [8] - 房车同店物业净营业收入下降1.1%，收入增长0.9%被费用增长3.1%所抵消 [7] 资本配置与资产负债表 - 完成Safe Harbor Marinas出售后，公司偿还了约33亿美元债务，显著改善了资产负债表状况 [3] - 截至6月30日，公司总债务余额为43亿美元，加权平均利率为3.4%，加权平均到期期限为7.6年，净债务与过去12个月经常性税息折旧及摊销前利润比率为2.9倍，无浮动利率债务 [11] - 通过每股4美元的特别现金分派和股票回购，向股东返还了超过8.3亿美元资本 [2] - 将常规年度分派率提高了超过10% [2] - 在授权的10亿美元股票回购计划下，于季度内及之后回购了约240万股股票，总计3亿美元 [12] - 本季度获得了标普全球和穆迪的信用评级上调 [13] 战略进展与资产交易 - 公司已转型为纯粹的制造住房和房车社区业主与运营商 [3] - 已确定使用1031交换收益进行约5.65亿美元的潜在收购，并因此于6月中旬将4.31亿美元释放至非限制性现金账户 [12][21] - 在英国以约1.99亿美元（含税费）收购了22处原通过土地租赁控制的物业产权，消除了重大租赁义务，预计每年对核心每股运营资金有增值作用，初始收益率约为4.25% [13][30] - 英国业务团队成功将收入结构从房屋销售转向经常性不动产收入，加强了长期业务前景 [8] 管理层与治理 - Charles Young被任命为公司下一任首席执行官兼董事会成员，他拥有超过25年的房地产运营、投资和战略经验，最近担任Invitation Homes的总裁 [1][4] - 现任首席执行官Gary Shiffman将转任董事会非执行主席，以确保平稳过渡 [4] - 管理层认为Charles Young在住宅REIT资产类别的经验使其非常适合领导公司进入下一个增长阶段 [44] 2025年全年业绩指引更新 - 将全年每股运营资金指引区间上调至6.51美元至6.67美元，中点提高了0.06美元（超过90个基点） [14] - 将北美同店物业净营业收入增长指引中点上调至4.7%，提高了40个基点 [14] - 制造住房同店物业净营业收入增长指引中点现为7.5% [14] - 房车同店物业净营业收入增长指引中点维持在下降1.5% [14] - 英国同店物业净营业收入增长指引中点上调至2.3%，提高了40个基点 [14] 业务运营亮点 - 制造住房业务表现突出，是业绩超预期的主要驱动力 [6][10] - 通过增加年度房车场地和持续灵活控制费用，缓解了短期房车业务的疲软 [7][25] - 公司专注于通过保留客户、提高入住率和租金增长来推动收入增长，同时高效管理运营费用 [6][9][34] - 成本节约举措已扩大，上半年节省超过1700万美元，主要体现在薪酬、公用事业费用以及采购平台的标准化和扩展 [34] 问答环节要点 - 释放1031交换账户中的资金预计不会产生不利的税务影响 [21] - 公司预计在10月底前完成已识别的1031资产收购，但对不符合战略的交易没有完成义务 [21] - 短期房车收入第二季度的改善主要源于季节性因素，大部分短期资产在夏季月份营业 [32] - 公司目前没有开发新的绿地项目，这一战略转变导致了资产减值支出 [48] - 公司目前没有出售英国业务的计划，而是专注于支持运营团队增加不动产收入并减少对房屋销售利润的依赖 [49] - 公司持续评估高质量的制造住房社区收购管道，收购的入门资本化率目标在4%至5%之间 [52][54] - 除了1031交换，公司也在评估股票回购、收购英国其他土地租赁等其他资本配置策略 [52] - 公司目前正在评估美国部分高需求、高入住率社区的扩建项目，这些项目能达到预期的回报门槛 [58] - 英国投资组合中仍有10多处物业受土地租赁约束，存在未来回购机会 [59]