核心观点 - 万科首次启动债务展期流程 其“22万科MTN004”中期票据展期方案未获通过 但获得了30个交易日的宽限期 公司正面临行业调整与集中偿债压力 试图通过市场化博弈化解债务危机 [1][3][5] 债务展期与博弈过程 - 2025年12月 万科首次对余额20亿元、年利率3%的“22万科MTN004”中期票据启动展期流程 打破了公司成立以来无债务展期的纪录 [1][3] - 展期议案需获得超过90%表决权同意的严苛门槛 远高于其他出险房企通常超过50%的要求 增加了谈判难度 [4] - 万科为“22万科MTN004”抛出过三次展期方案 初始方案为展期一年且不付息 引发债权人强烈反对 [3][4] - 优化后的方案核心调整为：本金展期一年 新增6000万元应付利息兑付安排 并承诺提供增信措施（未明确担保方）[5] - 2025年12月22日第二次持有人会议决议显示 唯一的展期议案仅获得20.2%的有效表决同意 反对比例高达78.3% 但30个交易日宽限期议案以90.7%的同意率获通过 [1][5] - 30个交易日的宽限期为万科争取了喘息空间 可与债权人进一步沟通博弈 此路径与2023年远洋集团案例类似 [1][5][6] 债务压力与偿债前景 - 2025年万科共有9只债券到期 截至9月底已完成7只境内债偿付 但年末仍面临“22万科MTN004”和“22万科MTN005”（合计57亿元）集中到期的压力 [1][7] - 即便上述两笔债券成功展期 公司喘息空间有限 2026年4月23日另有一笔20亿元境内债到期 [7] - 未来三年仍是万科偿债高峰 公司公开市场存续债券本金规模合计310.67亿元 其中2025年12月到期57亿元 2026年到期124.19亿元 [7] - 2025年万科已如期偿还243.9亿元公开债 但销售低迷导致的现金流回款不足 使其仍在年底前陷入展期困境 [7] 经营与财务状况 - 2025年前三季度 万科营收仅1613.9亿元 销售收入1004.6亿元 相比2024年同期的营收2200亿元和销售收入1800亿元 营收同比减少约586亿元 销售收入缩水近795亿元 [10] - 截至2025年前三季度 万科权益净亏损280.2亿元 持有的货币资金为656.8亿元 有息负债合计3629.3亿元 资产负债率为73.5% [12] - 资产变现规模大幅下滑 2025年前三季度大宗资产交易签约仅60多亿元 较2024年同期的超200亿元降幅超七成 [11] - 2025年至今 万科未披露任何通过资产抵押获取银行贷款的公告 反映出外部融资渠道未见松动 [11] 股东支持变化 - 大股东深铁集团对万科的支持模式出现调整 从此前无需抵押的信用借款 逐步调整为要求抵质押担保的借款模式 [8] - 万科已将所持万物云全部股权质押给深铁集团 市场预期的“无限兜底”逻辑不再成立 [8] - 截至2025年11月底 深铁集团已累计向万科提供约308亿元股东借款 且借款期限和利率均优于外部金融机构 [9] - 深铁集团自身经营承压 2025年上半年营收同比下滑21.67% 归母净利润亏损约33.6亿元 其持续输血能力受限 [9] - 前任董事长辛杰（曾代表深铁集团坚定支持万科）已离任 加剧了外界对公司股东支持稳定性的担忧 [8]