全国土拍市场动态 - 12月23日，北京、杭州、成都三城均有土地成交，其中北京海淀区一宗“巨无霸”综合用地以总价84.56亿元溢价成交，杭州一宗宅地溢价1.74%成交，成都两宗宅地则均以底价成交 [1] 北京海淀区地块成交详情 - 北京海淀区上地0702街区地块由北京华大基业房地产开发有限责任公司（海开控股）以总价84.56亿元竞得，成交综合楼面价为37517元/平方米，溢价率为0.4% [1][2] - 该地块规划总建筑面积约22.54万平方米，涵盖两宗住宅用地与一宗多功能用地，起始价为84.22亿元，起始综合楼面价为37366元/平方米 [2] - 地块开拍前获海开控股、北京建工两家房企报价，经过数轮线下竞价后成交 [2] 北京海淀地块价值与特点 - 该地块稀缺性源于海淀上地学区的强教育属性及周边产业集聚效应，如百度、腾讯等互联网大厂坐落于此，且未来规划借助0702-23地块打造人工智能产业集群 [3] - 地块需承担13.23万平方米配建，包括托老所、体育设施等公共服务空间，且办公面积占比要求不低于70%，对开发企业的资金沉淀与综合运营能力要求较高 [3] - 两宗住宅用地被公建地块分割，形状南北狭长，限制了打造大面宽豪宅产品的空间，市场推测项目将侧重110至130平方米的中小户型 [3] 北京土拍市场背景与象征意义 - 本次土拍仅有两家国企参与，反映出临近年末房企资金面偏紧、对高总价地块保持谨慎的现实，也与“竞买人须通过海淀区人民政府审核”的竞买门槛有关 [3] - 中指研究院认为，该地块以84.56亿元成交，尽管未触及百亿门槛，但以其起拍价和海淀区显著的区位价值，成为2025年北京土拍市场颇具象征意义的“收官之作” [2] - 该地块在双重条件约束下仍以溢价成交，印证了北京海淀核心片区资产在现阶段的市场抗压能力 [1][3] 杭州土地市场成交情况 - 杭州富阳区一宗宅地由浙江龙大地产有限公司以总价2.92亿元竞得，成交楼面价为6201元/平方米，溢价率为1.74% [1][4] - 该地块土地出让面积为39239平方米，规划建筑面积为47086.8平方米，容积率为1.2，起始价为2.87亿元，起始楼面价为6095元/平方米 [4] - 中指研究院认为，该地块溢价成交表明开发企业在非核心板块的拿地态度依旧偏谨慎 [4] 杭州全年土拍市场表现 - 2025年杭州十区共成交92宗涉宅地，成交总金额为1420.8亿元，在出让数量和成交额上均远超2024年（2024年出让72宗，金额1169亿元） [4] - 整体来看，杭州土拍市场仍保持“独立行情”，成交金额位居全国头部，城市价值韧性依旧 [4] 成都土地市场成交情况 - 12月23日，成都龙泉驿区、郫都区共有2宗涉宅用地出让，总土地面积为12.97万平方米，总规划建筑面积为24.13万平方米，总起始价为14.99亿元 [1][4] - 最终2宗地块均以底价成交，总成交金额为14.99亿元 [1][4]