行业监管与政策动态 - 北京市第三中级人民法院与北京市住房和城乡建设委员会联合召开新闻通报会，旨在通过披露案件数据、发布典型案例和解读监管政策，为住房租赁企业规范经营提供指引，并助力市场健康发展[1] - 《住房租赁条例》于2025年9月15日正式施行，以行政法规形式为住房租赁市场监管制度化提供了法治基础[2] - 《北京市住房租赁条例》规定，押金一般不得超过一个月租金并通过第三方专用账户托管，单次收取租金一般不超过三个月，超收租金应纳入监管，合同期满或解除后应在三个工作日内退还剩余押金和租金[4] - 北京市住建委等多部门正通过协同治理加强市场监管，包括会同公安、法院、检察院等部门研究协同治理，开展市场秩序专项整治，从严从快打击违法犯罪[8][9] 市场纠纷与案件趋势 - 2022年1月至2025年11月，北京市三中院共审理涉住房租赁企业的房屋租赁合同纠纷566件，其中2022年121件、2023年126件、2024年131件、2025年1-11月188件，案件数量呈逐年上升趋势[2] - 从二审诉讼主体看，住房租赁企业上诉占比53%，非住房租赁企业上诉占比33%，共同上诉占比7%，住房租赁企业作为原审第三人占比7%，表明企业与租客、房东间存在广泛争议[2] - 在涉住房租赁企业的纠纷中，住房租赁企业提供的房屋不适租占比最高，达25%[2][5] - 其他主要纠纷类型包括：租赁合同约定不明导致履行矛盾占比10%，住房租赁企业超期转租占比4%，制式合同模板名称与性质不符占比3%，格式条款违反合同自由原则占比3%，收取租金后未纳入监管账户占比2%[2] 资金监管与风险防范 - 为防止企业挪用资金，北京市规定押金和超三个月租金需纳入第三方监管账户，目前已有800余家租赁企业签约监管银行，54.8万笔租赁合同的17.1亿元资金被纳入监管[4] - 在法院审理的案件中，有2%涉及“住房租赁企业收取租金后未纳入监管账户”的问题，资金监管是避免企业“爆雷”和租客损失的关键制度性解决方案[4] 房屋质量与“不适租”问题 - “房屋不适租”是占比最高的纠纷类型，具体问题包括甲醛超标、空调噪音、漏水、蚊虫多、房屋使用性质与预期不符、未能配合办理证照、擅自打隔断违法群租等[5] - 法院明确指出，若房屋不符合法规或合同约定致使承租方无法正常使用或安全健康受威胁，承租方有权单方解除合同并主张企业承担违约责任[5] - 典型案例显示，对于“甲醛房”纠纷，法院会综合考虑检测时间点、委托情况等因素来采纳检测结果，支持租客解除合同并索赔的诉求[5] - 擅自改变房屋格局（如将客厅隔成卧室）也被法院认定为构成违约，严重影响居住质量，支持租客解除合同[6] 合同文本与格式条款风险 - 部分住房租赁企业利用合同文本玩“文字游戏”，例如签订名为《委托管理协议》或《资产托管协议》但内容实为房屋租赁合同，以混淆法律关系[7] - 另一种常见手法是通过格式条款不合理地限制租客权利，例如约定合同期满后不得在住房租赁企业不知情的情况下与房东私下签约，否则视为违约，此类条款因违反合同自由原则被法院认定为无效[7] - 提供格式条款一方不合理地免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效[8] 行业治理与合规建议 - 北京市住建委通过大数据技术加强网络平台监测，近年来共监测租赁房源信息240万余条，并对涉嫌违规信息指导平台处置[8] - 连续几年将400余家存在违法、失联等情形的企业列入备案“异常”状态，累计发布40批次729家次风险企业警示名单[8] - 针对收费不透明、服务质价不符问题，约谈投诉集中企业并要求明示收费标准[8] - 通过“惠民租房”活动筹集房源56.45万套（间），今年已签约11.95万套（间）[8] - 对住房租赁企业的司法建议包括：依法备案、核查房屋权属、确保房屋安全适租、诚信经营、规范合同解除流程、对格式条款尽到提示说明义务、加强员工法律培训并建立专业纠纷处理机制[9] - 对承租方的建议包括：审慎选择正规备案企业、查询企业信用和风险警示、逐条审阅合同、确保资金纳入监管账户、实地看房留存证据、按约定账户支付款项、遇押金克扣依法维权[9] - 对产权人的建议包括：选择正规租赁企业、如实披露房屋信息、在合同中明确交接和恢复标准、履行修缮义务、不得出租非居住空间、应对违约时及时固定证据并避免损失扩大[9]