核心观点 - 上海与北京二手房市场在2025年末出现“翘尾”行情，成交量显著回升并创下近年新高，市场呈现“以价换量”特征，部分核心区域挂牌价已止跌，业内人士预计止跌趋势将蔓延，市场正朝稳定方向发展 [1][2][3][7] 市场成交表现 - 上海市场量价特征：2025年上海二手房市场呈现“前高后低、年末翘尾”特征，截至12月18日累计成交24.39万套，已超越2024年全年的24.27万套，创近四年新高 [2] - 上海月度成交数据：3月成交量达全年高峰2.93万套，4月维持在2.34万套高位，11月成交量回升至2.29万套，截至12月20日，12月成交量已突破14000套，整月有望突破2万套 [2] - 北京市场量价特征：北京二手房市场年末同样企稳回升，11月二手住宅网签量为14446套，环比增长19.5%，截至12月20日，本月成交已达14362套，环比增长3.5% [3] - 北京价格变化：北京二手房套均总价从6月的约380万元下滑至11月的350万元左右，单价已连续8个月下行 [5] 市场驱动因素 - 政策效应：上海“8·25楼市新政”放宽非沪籍单身人士购房，政策利好推动年底低总价小户型成交 [4] - 以价换量：市场普遍处于“以价换量”状态，价格回调吸引刚需和改善型买家入场，低总价门槛是成交关键 [5] - 新房市场对比：上海新房价格涨幅明显，中环内单价达11万/平方米，内环内达十七八万/平方米且面积大、总价高，预算有限的买家转向性价比更高的二手房 [5] - 供需关系变化：上海二手房挂牌量自2025年4月起逐月下降，当前最新挂牌量已降至14.3万套左右，市场抛压减轻 [7] - 北京供应情况：北京二手房挂牌量约15.7万套，较去年高点17.6万套下降，但相比市场低点约10万套仍处较高水平，分析师认为挂牌量需回落至10～12万套区间价格才可能真正稳定 [6] 市场结构与行为 - 成交结构：当前二手房交易以中低总价、中小面积房源为主，导致套均总价结构性下调，老旧小户型房源持续降价凸显性价比，吸引刚需客群 [5][6] - 业主行为：北京部分楼盘业主组成“保价联盟”，呼吁理性挂牌、避免价格内卷，旨在稳定小区价格体系 [3][6] - 市场情绪与效率：上海中介反馈，即便是“老破小”，只要挂牌价合理，一周内即可售出，反映市场交易活跃度提升 [1] 后市展望 - 价格趋势：上海部分核心区域小区挂牌价已经止跌甚至有所上涨，预计下跌的小区将越来越少，跌幅将越来越小，市场逐步走向稳定 [7] - 市场态势：预计明年上海二手房市场仍将处于以价换量态势，但成交量不会回落，价格跌幅会进一步收窄 [7] - 政策环境：从中央到地方政策方向明确为“止跌回稳”，预计将通过降准降息等货币政策支持，并逐步取消限制性措施 [7] - 止跌预期：有业内人士预计上海二手房止跌趋势将在2026年进一步蔓延 [1]