美国住房市场与抵押贷款概况 - 截至2025年11月，美国单户住宅的平均购买价格为414,300美元，因此50万美元的房屋价格在需要更大面积或位于高生活成本地区时并非不切实际 [1] 50万美元抵押贷款的总成本分析 - 对于50万美元的房屋，30年期固定利率抵押贷款的总成本（本金加利息）为997,461.86美元，其中支付的利息总额为547,461.86美元 [8] - 对于50万美元的房屋，15年期固定利率抵押贷款的总成本（本金加利息）为661,837.60美元，其中支付的利息总额为211,837.60美元 [8] - 与30年期贷款相比，15年期抵押贷款可节省超过30万美元的总成本，这主要得益于其通常更低的利率和更短的贷款期限 [3] 不同类型抵押贷款的月供与利率 - 月供取决于抵押贷款类型、利率和期限长度 [4] - 示例利率显示，传统抵押贷款利率为6.75%，联邦住房管理局（FHA）抵押贷款利率为6.25%，退伍军人事务部（VA）抵押贷款利率为6% [5] - 对于资质良好的购房者，假设首付20%且利率为6.25%，50万美元30年期传统固定利率抵押贷款的本金加利息月供约为2,463美元 [20] - 假设首付10%且利率为6.25%，50万美元30年期固定抵押贷款的本金加利息月供为2,969美元 [19] 抵押贷款相关的一次性及长期成本 - 购房时的短期成本（即交易成本）通常占贷款总额的2%至5% [12] - 常见的长期成本包括房屋维护费用、财产税和房屋保险，此外可能还需支付抵押贷款保险或业主协会会费 [12] - 大多数月供包含托管支付，用于支付财产税和保险 [13] - 对于传统抵押贷款，若首付低于20%，可能需要支付私人抵押贷款保险，费用约为每借款10万美元每月30至70美元，对于50万美元贷款，即每月150至350美元 [14] - 对于FHA贷款，无论首付多少，均需支付抵押贷款保险费，其中初始费用为贷款金额的1.75%，之后还需支付年度保费 [15] 抵押贷款摊销与收入要求 - 抵押贷款为摊销贷款，还款初期月供大部分用于支付利息，随时间推移，用于偿还本金的部分会逐渐增加 [18] - 申请50万美元抵押贷款所需的最低年收入约为10万美元，此计算基于30年期固定利率6.25%、首付10%且无其他债务的假设 [19] - 贷款机构通常要求借款人的月度住房支出不超过其总收入的28% [19] - 能否以12万美元年薪负担50万美元的房屋，取决于其他债务水平，贷款机构通常要求后端债务收入比不超过36% [21]