新房市场价格竞争加剧 - 部分地段或品牌无优势的新楼盘正通过大幅折扣进行价格战 例如有项目在已有94折优惠基础上 首开再给最高9折优惠 另有现房楼盘推出“买就送25万黄金” 改善盘折扣下探至7折以下[1] - 地方平台公司开发楼盘的备案价持续下降 非但未能托底市场 反而屡次砸穿底价体系 降低了市场预期 例如轨道姚公庙地块、城投东新地块及轨道高新地块[3] - 平台公司因缺乏住宅开发经验与成熟团队 且面临销量和回款压力 为与知名房企竞争 倾向于采取堆料和低价策略 其定价态度谨慎 以确保自身项目去化为优先[5] 新房市场面临的结构性压力 - 新房市场去化压力主要来源于二手房市场 尽管新房降价 但绝大多数区域二手房价格仍远低于新房 一二手房价差处于较高水平[7] - 新房原本在大户型与高品质上对二手房有优势 但早期二手房多为两房、小三房等刚需产品 在容积率、户型设计和居住舒适度上逊于新房[7] - 改善需求正在萎缩 原因在于大户型供应持续增加且置换链条未能打通 改善客户在下行市场中更倾向于观望[7] 次新房入市加剧市场竞争 - 近年交付的次新房综合品质与多数新房差距不大 购房者对会所、大门、公区等硬件敏感度降低 价格成为核心竞争点[9] - 此趋势对合肥市场的准现房、现房楼盘影响显著 在品质和计容规则相近的背景下 购房者选择更便宜的产品[9] - 2021-2023年合肥热门板块的限售楼盘将陆续解除三年限售 若市场未回暖 其批量入市将对新房市场形成进一步冲击[9] 市场陷入价格下行循环 - 二手房价格下行持续冲击新房销售 而新房的非理性降价又倒逼二手房进一步让利 市场陷入恶性循环[11] - 行业建议控制供地节奏并引导房企理性定价 以防范市场秩序混乱[11]