文章核心观点 - 利用房屋净值贷款来偿还原有抵押贷款在技术上是可行的 但通常适得其反 因为这本质上是用一种房屋债务替换另一种 且新债务利率可能更高[2] - 房屋净值并非可随意支取的“免费现金” 获取它需要通过出售房屋或申请新的融资 而后者会产生成本[2][6] 房屋净值增长与现状 - 过去六年 美国房屋价值上涨近50% 从2019年11月的243,398美元增至2025年11月的359,241美元 这导致许多房主的房屋净值大幅增加[2] - 房屋净值的计算方式是房屋价值减去抵押贷款或其他以房屋为抵押的债务[4] - 房屋价值上涨和抵押贷款本金偿还 是推动房屋净值增长的两个关键因素[5] 房屋净值的工作原理与获取方式 - 初始房屋净值通常为首付款 例如 购买500,000美元房屋 支付100,000美元首付并申请400,000美元抵押贷款 则初始净值为100,000美元[4] - 房屋升值与贷款余额减少会显著增加净值 例如 房屋价值升至600,000美元且贷款余额降至370,000美元时 净值将增至230,000美元[4] - 获取房屋净值的唯一途径是出售房屋或通过房屋净值贷款、房屋净值信贷额度等新融资方式 而融资会产生利息成本[6][7] - 贷款机构通常允许借款人的住房债务总额最高达到房屋价值的80%左右[7] 关于使用净值偿还抵押贷款的讨论 - 有案例显示 房主抵押贷款余额约为50万美元 但房屋净值达70万美元 并询问是否可提取20万美元净值来减少抵押贷款规模[2] - 即使用新的房屋净值贷款来偿还原有抵押贷款在技术上行得通 但这通常无法达成实际目的 只是将抵押贷款债务转换为利率可能更高的房屋净值债务[2] - 即使新的房屋净值贷款利率低于现有抵押贷款 直接对原有抵押贷款进行再融资可能是更优选择[2]